나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6302 [1] 전라남도 장성군 남면 삼태리 850-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 남면 삼태리 소재 "장성나노기술일반산업단지" 내에 위치하며, 주변은 연구시설, 중·소규모 제조시설 등이 혼재하는 산업단지로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리형의 평지로 공업기타 건부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 동측으로 왕복 5차선, 북측으로 왕복 3차선 아스콘포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-8)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 교육·연구 및 사업화시설구역(2015-12-07)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(광주연구개발특구 첨단3지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참고.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가)는 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 건물로
·외벽 : 판넬 마감 등,
·내벽 : 판넬 마감, 일부 벽지, 타일 등,
·바닥 : 하드너, 일부 장판, 타일 등,
·창호 : 하이새시 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

일련번호 3(나)는 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 건물로
·외벽 : 판넬 마감 등,
·내벽 : 판넬 마감, 몰탈위 페인팅, 타일 등,
·바닥 : 하드너, 타일 등,
·창호 : 하이새시 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

일련번호 4(다)는 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 건물로
·외벽 : 판넬 마감 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등,
·바닥 : 타일 등,
·창호 : 하이새시 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

일련번호 2(가)의 1층은 공장, 화장실, 샤워실 등, 2층은 창고 등,
일련번호 3(나)의 1층은 공장, 화장실 등, 2층은 연구실 등,
일련번호 4(다)의 1층은 사무실, 전시실, 화장실 등, 2층은 사무실
등으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2(가)는 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 행거도어설비 등,
일련번호 3(나)는 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 행거도어설비 등,
일련번호 4(다)는 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 시스템에어컨 설비
등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참고.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 2(가), 3(나), 4(다)의 지붕 부분은 임차인이 태양광발전사업소로 운영중인 것으로 조사되었으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.
공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경6302 (1)

소재지: 전라남도 장성군 남면 삼태리 850-4

용도: 공장

감정가: 5,900,467,400원

토지면적: 5301.60㎡ (약 1603.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2428.35㎡ (약 734.76평)

건물제시외면적: 180.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 남면 삼태리에 위치한 장성나노기술일반산업단지 내에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 연구시설 및 중소규모 제조시설 등이 혼재하는 산업단지로, 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로로는 동측에 왕복 5차선, 북측에 왕복 3차선의 아스콘 포장도로에 접해 있어 물류 이동 및 차량 통행에 유리합니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 교육·연구 및 사업화시설구역, 연구개발특구(광주연구개발특구 첨단3지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

토지 등기부상 총 채권액은 5,015,131,633원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 3,521,861,363원입니다.

등기부상 을구의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리사항은 말소 기준 권리보다 후순위이거나 임의경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

현재 파악된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-17

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사감성

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사다온엘에스, 정

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 장성나노기술일반산업단지라는 특정 산업단지 내에 위치하여, 관련 산업 분야의 기업들과의 시너지 창출이 기대됩니다.

주변에 연구시설과 중소규모 제조시설들이 혼재하고 있어, 이러한 시설들과의 연계 사업 추진이 가능할 수 있습니다.

동측과 북측으로 접한 넓은 도로들은 원자재 수급이나 완제품 출하 등 물류 이동에 매우 유리한 조건을 제공합니다.

공장 용도로 적합한 지역에 위치하고 있으며, 산업단지 내 기반 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 시설이므로 일반적인 주거 지역의 생활 정보와는 직접적인 관련이 적습니다.

다만, 산업단지 내 위치하므로 단지 종사자들을 위한 편의시설이 일부 존재할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하므로, 장성군이나 인근 주요 도시의 편의시설 이용은 비교적 수월할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

공장 내 기계기구는 제시외 물건으로 포함되어 매각되나, 일부 기계는 정상 작동 여부가 불분명하며 생산 라인에서 해체되어 보관 중인 상태입니다. 이는 별도의 정비 비용이나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 지붕 위에 설치된 태양광 발전 설비는 매각 대상에서 제외되지만, 해당 설비 운영과 관련된 임차인이 있는 것으로 파악되었습니다. 이와 관련된 점유 문제나 향후 철거 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

경매 절차 진행 및 낙찰 후 공장 가동 중단 또는 이전으로 인해 설비 가치가 하락하거나, 운영 정상화에 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

산업단지 내 공장 운영과 관련된 각종 법규 및 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건과 매우 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 주변에 다른 산업 시설들이 존재하므로, 해당 시설들의 운영 현황 및 환경 규제 준수 여부 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장성나노기술일반산업단지에 위치한 대규모 공장으로, 넓은 토지와 건물 면적을 바탕으로 다양한 제조업 운영에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다.

우수한 도로 접근성과 산업단지 내 입지는 물류 및 생산 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 명도 과정에서의 리스크를 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

그러나 포함된 기계기구의 현황, 태양광 설비 관련 사항, 향후 산업단지 개발 방향 및 관련 규제 변화 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 핵심적인 위치로, 향후 장성나노기술일반산업단지의 발전 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

광대한 토지 면적과 규모 있는 건물은 다양한 산업 분야의 공장 운영에 최적화된 환경을 제공합니다.

임차인의 보증금 미인수로 인한 낙찰 후 명도 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

정부 및 지역 경제 활성화 정책의 수혜 가능성이 있는 산업단지 내 입지라는 점도 매력적인 투자 포인트입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,900,467,400원입니다. 예상 입찰가는 이러한 감정가와 더불어, 낙찰 후 예상되는 제반 비용(명도, 수리, 세금 등) 및 본 물건이 가진 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 보증금 인수 부담이 0원이므로, 이를 제외한 시장 가치 및 투자 수익률 등을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 공장 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70%에서 120% 사이에서 형성될 수 있으나, 본 물건의 특수성(기계기구 상태, 태양광 설비 관련 사항 등)을 충분히 고려하여 신중한 판단을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.