나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32786 [2] 전라남도 화순군 화순읍 일심리 OOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~3)본건은 전라남도 화순군 화순읍 훈리 소재 ‘화순군청’ 북측 인근(기호1~3)에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택, 상가, 나지 등이 혼재한 지역임.

기호4,5)본건은 전라남도 화순군 화순읍 일심리 소재 화순전남대병원 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주로 노변을 따라 상가와 후면의 기존 주택지대 및 주변의 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

공히 본건 및 근접하게 차량접근 가능하고, 군청소재지 및 간선도로변 등에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호1) 삼각형의 평탄한 나지임.
기호2) 자루형의 평탄한 나지임.
기호3) 장방형의 평판한 나지임.
기호4,5)사다리형의 비교적 평탄한 나지임.

인접 도로상태

기호1,3)2차선 상당의 아스팔트포장도로에 접하거나, 근접함.
기호2)폭 3미터 내외의 포장도로에 일부 접함.
기호4,5)4차선상당의 아스팔트포장도로 및 후면의 소폭의 도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구
역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (300미터_소,말,양,사슴 사육
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터
_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사
육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화순초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한
법률>, 폐광지역진흥지구(2015-01-29)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

일련번호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_
개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(화순초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구
(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구(2015-01
-29)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

일련번호(4) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미
터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제
한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)





일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300
미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(4)지상에 제시외수목(은행나무2주)이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 토지 기호(4)의 건축허가 관련사항은 '감정평가의견서' 참조.

물건 비고

일괄매각.
지상에 식재된 수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32786 (2)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 일심리 545-1

용도: 대지

감정가: 530,840,000원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO (등기부상 채권자: 고서농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 지상에 식재된 수목 포함

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 일심리에 소재하며, 기호 1~3)은 화순군청 북측 인근에 위치하고, 기호 4,5)는 화순전남대병원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가, 나지, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 군청 소재지 및 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

기호 1,3)은 2차선 상당의 아스팔트포장도로에 접하거나 근접하며, 기호 2)는 폭 3미터 내외의 포장도로에 일부 접합니다. 기호 4,5)는 4차선 상당의 아스팔트포장도로 및 후면의 소폭 도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건은 기호 1~3)은 각각 삼각형, 자루형, 장방형의 평탄한 나지 상태이며, 기호 4,5)는 사다리형의 비교적 평탄한 나지 상태입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역이며, 제2종일반주거지역(일부 자연녹지지역)으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 대로1류, 중로2류 등의 도로에 접합되어 있습니다. 다양한 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소 등 축종별 상이), 상대보호구역(화순초등학교), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등 다수의 법적 규제사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리(을15)는 2024년 1월 26일 접수된 고서농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦은 날짜의 가압류(국민은행, 우리금융캐피탈), 압류(금천세무서장), 임의경매개시결정(고서농업협동조합) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 최초 소유권 이전은 1994년 9월 14일에 이루어졌으며, 이후 소유권 변동이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인은 없으나, 잔금 납부 시까지 대항력 있는 임차인이 전입할 가능성이 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에는 '지상권개요:'에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있어, 혹시 모를 지상권의 존재 여부에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부 요약에 기재된 총 채권액은 2,518,240,081원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 화순군청 및 화순전남대병원과 가깝고, 군청 소재지와 병원 주변으로 다양한 상가와 생활편의시설이 밀집해 있습니다. 아파트단지, 주택가, 상가, 나지 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활에 큰 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 추후 개발 및 이용 계획 수립 시 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지는 화순군청, 화순전남대병원 등 공공기관 및 의료시설이 근거리에 위치하고 있어 행정 및 의료 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 상가를 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 화순초등학교가 인근에 위치하고 있어, 초등 교육을 위한 접근성이 양호합니다.

5.3. 주거 및 개발 환경

아파트단지, 주택지, 상가, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역으로, 개발 잠재력을 가진 지역으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 부재

본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다. 따라서 추후 건축 계획 시 건축 허가 및 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 다수의 개발 제한

도시지역 내 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 규제가 존재하여 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 대규모 채무

등기부상 총 채권액이 25억 원 이상으로 매우 높아, 채무자의 재정적 어려움이 크다는 점을 시사합니다. 이는 향후 이해관계자 간의 복잡한 분쟁으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 미확인 권리 및 임차인

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성이 언급되었으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 또한, 인수 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인의 전입 가능성도 상존하므로, 최종 잔금 납부 전까지 추가적인 법률 및 현장 검토가 필수적입니다.

6.5. 제시외 수목

기호(4) 토지 지상에 은행나무 2주가 소재하며, 이는 매각물건에 포함됩니다. 향후 토지 활용 시 해당 수목의 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 화순읍에 위치한 460.00㎡(약 139.15평)의 대지입니다. 화순군청 및 화순전남대병원과 인접하여 행정, 의료, 상업 시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 다양한 형태의 도로에 접해 있어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 건물 부재, 다수의 개발 제한, 25억 원 이상의 대규모 채무, 미확인 권리 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 접근성과 편의시설

화순군청 및 화순전남대병원 인근이라는 입지적 강점은 공공서비스 및 의료 서비스 접근성을 높여주며, 주변 상권 이용 또한 편리합니다.

8.2. 향후 개발 가능성

도시지역 내에 위치하며, 아파트, 상가, 주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역으로, 관련 법규 및 규제를 충족할 경우 향후 건축 및 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 나대지 상태의 활용 유연성

건물이 없는 나대지 상태이므로, 토지 이용 계획 및 건축 규제 범위 내에서 비교적 유연하게 토지를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 530,840,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(건물 부재, 개발 제한, 대규모 채무, 미확인 권리 등)과 법적 규제 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 현재 시장 상황, 향후 개발 가능성, 예상되는 건축 및 개발 비용, 그리고 본건 토지의 실질적인 시장 가치 등을 면밀히 분석하여, 채권 회수 가능성을 넘어선 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰자는 인수 부담 없이 잔금 납부 후 소유권을 취득할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.