나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4007 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층624호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하는 개금인제빌
리지 제6층 제624호로서, 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 "개금역"이 소
재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상7층 건물내 제6층 제624호로서,
외벽 : 석재치장 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 등,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

오피스텔(폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 화재탐지기, 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 택지조성한 5필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있으며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
(2),(3) 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
(4) 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지
<산지관리법>,
(5) 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2025타경4007 (1) 부동산강제경매 물건에 대한 것입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경4007 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220, 개금인제빌리지 6층 624호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층, 지상 7층 건물 내 제6층 제624호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인일: 2019년 11월 15일

* 감정가: 144,000,000원

* 토지 면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

* 토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

* 건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평) (전용면적 기준)

* 건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 2호선 "개금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m) 등으로 지정되어 있으며, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들의 말소 여부 및 매수인 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 말소기준권리: 을3, 전세권설정 (박효영, 2020-02-07 접수, 110,000,000원) - 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 채권자 (강제경매 신청인): 박효영 (을4, 주택임차권, 2024-08-26 접수, 110,000,000원) - 대항력 있는 임차인으로, 보증금 110,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부요약 을4: 말소: 인수)

* 기타 권리:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사호암개발, 2019-12-02 접수) - 말소 대상

* 갑6: 가압류 (고외자, 2023-10-10 접수, 800,000,000원) - 말소 대상

* 갑7: 강제경매 (박효영, 2025-01-14 접수, 110,000,000원) - 본건 경매 사건 자체로 말소 대상

* 등기부채권 총액: 1,020,000,000원

* 주요 권리 분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 박효영의 보증금 110,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부상 을3 전세권은 말소기준권리로 말소 예정이나, 을4 주택임차권은 대항력이 있어 인수됩니다. (※ 주의: 박효영의 경우, 전세권과 임차권이 모두 등기되어 있으며, 전세권은 말소 예정, 임차권은 인수되는 것으로 나타납니다. 이는 복잡한 권리 관계를 시사하므로, 상세한 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주거와 업무, 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* "주원초등학교"가 인근에 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

* "개금역"이 가까워 부산 시내 접근성이 양호합니다.

* 건물 자체는 오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 주변 상권은 근린생활시설 등을 포함하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 개금역을 통해 시내 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 주거시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 화재경보기, 개별난방(도시가스) 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 설비가 되어 있습니다.

* 주차: 건축물대장상 48대의 옥내 주차와 30대의 옥외 주차가 가능하다고 기재되어 있으나, 실제 주차 환경은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박효영의 보증금 110,000,000원 인수입니다. 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가합니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 공실 상태인지 임대 중인지, 월세 발생 여부 등을 정확히 확인해야 합니다.

* (검색 결과) 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 최근 건축된 건물(2019년 사용승인)이며 기본적인 설비도 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 박효영의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용에 직접적으로 영향을 미치는 요소이므로, 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액과 예상되는 시세 차익을 면밀히 비교 분석해야 합니다.

권리 분석상 다른 복잡한 문제는 없어 보이나, 임차인과의 관계 및 정확한 보증금 회수 가능성 등은 상세한 현장 조사 및 권리관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 개금역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신식입니다.

* 안정적인 수요: 업무시설 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 144,000,000원입니다.

주변 시세 정보(JSON 데이터)에 따르면, 2026년 5월 15일 거래 예정으로 보이는 유사 물건이 120,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다. (단, 거래일자가 미래 시점이므로 참고 자료로만 활용)

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 고려하여, 본 물건의 잠재적 가치와 인수해야 할 보증금을 감안한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 시장 가치 (감정가 기준): 144,000,000원

* 인수 보증금: 110,000,000원

* 매수인이 부담할 총 비용 = 입찰가 + 110,000,000원

만약 매수인이 총 비용으로 감정가 수준인 144,000,000원을 넘지 않기를 원한다면, 입찰가는 최대 34,000,000원 (144,000,000원 - 110,000,000원) 수준이 될 수 있습니다.

* 추정 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

(실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 배당 내역 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

(주: 상기 입찰가는 대항력 있는 임차인 보증금 인수분을 감안하여 산정된 것으로, 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.