나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20481 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 944-1 범천경남아파트 108 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산지하철 1호선 ""범내골역"" 남서측 인근에
위치하고, 주위는 중소규모 아파트단지, 단지내 상가, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 범내골역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건물내 제4층 제401호 외 2개호로서,
외벽 : 화강석 붙임 등 마감,
내벽 : 내부 인테리어 등 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

일단의 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)944-1 : 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2024-04-10)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 철도보호지구<철도안전법>임.
(2)1296-1 : 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2024-04-10)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각, 본건 401호, 402호 403호는 반석학원(원장실, 강의실5개)과 해법교실(1개)로 사용중이며 육안으로는 정확한 경계는 확인할수 없음
집합건축물대장상 도로명 주소는 부산 부산진구 신암로 34(범천동), 범천경남아파트 108동 상가 401호, 402호, 403호임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경20481 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 944-1 범천경남아파트 108동 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 373,000,000원

토지면적: 160.21㎡ (약 48.46평)

건물면적: 151.20㎡ (약 45.74평)

토지/건물 제시외면적: 해당 없음

1.3. 채권자정보

채권자: 농협은행 (정보 제공상 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 표기)

등기부채권총액: 308,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 부산지하철 1호선 범내골역 남서측 인근

주위: 중소규모 아파트 단지, 단지 내 상가, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

2.2. 교통접근성

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 범내골역이 소재함

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 각각 접함

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 광로3류 (폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (등기부상 지상권 등은 확인되지 않음)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 오 (반석학원)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,010,000원

* 전입일자(사업일자): 2010-01-07

* 확정일자: 2025-03-19

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 본건 401호, 402호, 403호는 반석학원 및 해법교실로 사용 중이며, 육안으로는 정확한 경계 확인이 어려운 상태임.

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 대항력 있는 임차인으로 인수되는 보증금이 있을 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.)

3.3. 권리분석요약

말소기준권리: 2019년 8월 30일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

본 경매 사건 채권자: 농협은행 (2025년 2월 3일 임의경매개시결정)

인수 보증금 합계: 0원 (현재 정보 기준. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당표 확인을 통해 실질 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.)

모든 권리 및 임차인 (대항력 있는 임차인 제외)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

범내골역 인근 상업지구에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 주택 밀집 지역으로 배후 수요 확보에 유리함

다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 활성화된 상권을 형성하고 있음

4.2. 업종분석

현재 반석학원, 해법교실 등 교육 관련 시설로 이용 중이며, 근린상가로서 다양한 업종 (사무실, 학원, 소매점 등) 운영이 가능한 입지임

4.3. 경쟁환경

주변 상가 및 아파트 단지 내 상가와의 경쟁 예상, 유동인구 및 잠재 고객 분석이 필요함

5. 생활정보

5.1. 교통및편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 범내골역 및 다수 버스 노선 이용 가능

인근 편의시설 (마트, 병원, 은행 등) 접근성 양호

5.2. 교육및의료

학원가 형성에 유리한 입지이며, 주요 병원 및 종합병원 접근 가능 (추가 조사 필요)

5.3. 주거환경(상가용도에따른간접적영향)

주변 아파트 단지로 인한 잠재적 고객층 확보 가능

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인존재

임차인 오 (반석학원)은 대항력이 있으며, 보증금 25,000,000원에 대한 인수 가능성을 명확히 확인해야 함. 임대 관계 미상으로 실제 점유 현황 및 계약 내용 반드시 사전 확인 필요.

6.2. 내부경계확인의어려움

본건 401호, 402호, 403호는 학원 등으로 사용 중이며, 육안으로 정확한 경계 확인이 어려움. 실제 점유 면적 및 분할 사용 현황을 정확히 파악해야 함.

6.3. 집합건축물대장과의차이

집합건축물대장상 도로명 주소와 실제 소재지 주소 간의 혼동 가능성 존재. 건축물대장 내용과 실제 현황의 일치 여부 확인 필요.

6.4. 부동산시장변동성

일반상업지역으로 개발 가능성은 있으나, 해당 지역 부동산 시장의 변동성을 고려해야 함

6.5. 혐오시설인접여부(추가확인필요)

주변 지도 검색을 통해 혐오시설 (예: 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리 시설 등)의 인접 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합의견

본 물건은 부산지하철 1호선 범내골역 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 조건이 우수함. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 현재 학원 용도로 사용 중인 점을 고려할 때 교육 관련 업종이나 기타 근린생활시설로의 전환도 용이할 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 점은 인수되는 보증금 규모를 파악하고 명도 절차를 진행함에 있어 중요한 변수로 작용할 수 있음. 또한, 세 개 호실이 합쳐서 사용 중으로 경계 확인이 어려운 점은 현장 조사를 통해 명확히 해야 할 부분임. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 권리관계 및 현황 조사를 철저히 진행한다면 투자 가치를 충분히 확보할 수 있는 물건임.

8. 투자포인트

8.1. 우수heastern역세권입지

부산지하철 1호선 범내골역 초역세권으로 뛰어난 접근성 보유. 주변 아파트 단지 및 근린시설 밀집으로 안정적인 수요층 확보 가능.

8.2. 복합용도가능성

현재 학원 외에도 사무실, 소매점 등 다양한 근린생활시설로 활용 가능. 일반상업지역으로 향후 개발 가능성 보유.

8.3. 비교적낮은감정가대비면적

151. 20㎡ (약 45.74평)의 넓은 면적을 감정가 3억 7천만원대에 취득 가능 (단, 임차인 인수 보증금 고려 필요).

8.4. 일괄매각으로 인한토지가치반영

토지 (160.21㎡)와 건물을 함께 취득하여 토지 가치 상승 기대 가능.

9. 예상입찰가산정

9.1. 분석기준

감정가: 373,000,000원

토지/건물 면적: 151.20㎡ (약 45.74평)

인수되는 보증금: 0원 (현재 정보 기준. 실질 인수 보증금은 추가 확인 필요.)

주변 유사 물건 시세 및 거래 동향 분석 필요 (본 보고서에서는 시세 정보 부재).

명도 예상 비용 및 기타 부대 비용 고려.

9.2. 예상입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 25,000,000원을 인수한다고 가정하고, 순수 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

임차인의 보증금 25,000,000원과 명도 예상 비용, 기타 부대 비용을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있음.

보수적 예상 입찰가 범위: 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원

(단, 임차인과의 협상, 명도 가능성, 시장 상황에 따라 변동될 수 있음.)

최종 입찰가 결정 전, 반드시 임차인과의 협상 및 명도 절차의 확실성, 그리고 주변 시세에 대한 상세한 조사가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.