나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20658 [9] 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선감정 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ""미남초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""명가펠리스"" 제3층 제303호외 8개호로서, 주변은 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3,4호선 ""미남역""이 소재하여 대중교통 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 303호 외 8세대로서,
* 외벽 : 화강석판 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지마감 등.
* 창호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 공동주택 및 업부시설(오피스텔) 건부지로로 이용중 임.

인접 도로상태등

차량 진출입 가능하며, 본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 1464-27에 위치한 명가팰리스 2층 204호 다세대주택입니다.

경매사건번호는 부산지방법원 2025타경20658 (9)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 이OO입니다.

감정평가액은 153,000,000원입니다.

토지면적은 5.22㎡ (약 1.58평)이며, 건물면적은 22.15㎡ (약 6.70평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건이며, 공부상 공동주택(다세대주택)임을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, "미남초등학교" 남서측 인근에 위치한 "명가팰리스" 건물 내에 있습니다.

주변은 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3, 4호선 "미남역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지이며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하여 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 70m, 최고 높이 100m)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리(근저당권)는 2020년 5월 11일 접수된 성가신용협동조합의 근저당(채권액 84,000,000원)입니다.

해당 근저당권보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 주식회사케이에스에스건설의 신탁등기 말소, 성가신용협동조합의 근저당, 이수현의 주택임차권(말소 예정), 그리고 이수현의 강제경매(본건)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 약 172,000,000원입니다.

임차인 현황 상 이수현 씨가 보증금 88,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2020-05-25) 및 확정일자(2020-04-29)보다 말소기준권리보다 선순위 대항력이 없습니다. 배당신고일자(2024-07-15)가 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 여지는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 22.15㎡)의 다세대주택(연립다세대)은 2026년 4월 30일 기준 70,000,000원에 실거래된 사례("명륜역대원칸타빌")가 있습니다.

이는 본 건의 감정가(153,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

타 비교 사례로는 40.17㎡ 면적이 165,000,000원, 30.3㎡ 면적이 125,000,000원에 거래된 사례들이 있습니다.

이러한 사례들을 바탕으로 평당 시세는 약 316만원에서 412만원 범위로 추정됩니다.

본 건은 "명가팰리스"라는 건물명으로, 비교 사례 중 "명륜역대원칸타빌"과는 다른 건물일 가능성이 높습니다. 다만, 동일한 온천동 내에 위치하고 있으며, 면적이 유사한 점을 고려할 때 70,000,000원의 거래가는 중요한 참고 자료가 됩니다.

본 건의 감정가(153,000,000원)는 이러한 비교 사례보다 높은 수준이므로, 현 시세 반영 여부에 대한 추가적인 검토가 필요해 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 "명가팰리스"라는 집합건물 내에 위치하며, 건축물대장 상 업무시설 및 공동주택으로 복합 사용되는 건물입니다.

2020년 1월 13일 사용승인된 비교적 신축 건물(사용승인일 기준)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 2층에 위치합니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방(도시가스 개별난방), 승강기, 화재탐지 및 소화 설비 등이 구비되어 있어 주거 및 업무 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

인근에 미남초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 미남역 등 대중교통 접근성이 뛰어나 직장인의 출퇴근이나 이동이 편리합니다.

주변 근린생활시설 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리관계 정리에 변수가 있을 수 있습니다.

감정평가액(153,000,000원)과 최근 유사 면적 실거래가(70,000,000원) 간의 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장의 실제 가치에 대한 재검토 필요성을 시사합니다.

건축물대장상 용도가 업무시설 및 공동주택으로 복합 용도이나, 공부상 공동주택(다세대주택)으로 표기되어 있어 실제 이용 현황과의 차이점이나 이에 따른 규제 사항 발생 가능성을 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택(복합건물)입니다.

우수한 교통 편의성과 교육 환경, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

그러나 감정가와 실거래가 간의 큰 시세 차이는 본건의 투자 가치를 신중하게 판단하게 만드는 요인입니다.

중복사건이라는 점과 공부상 용도 및 실제 이용 현황의 일치 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건의 잠재 가치는 입지 조건과 건물 상태에 비해 낮은 실거래가에 주목할 때, 시세 차익을 통한 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

초역세권(미남역)에 위치하여 교통 편의성이 매우 우수합니다.

2020년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 노후도에 따른 수리 부담이 적습니다.

미남초등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

권리분석상 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 명도 및 권리관계 정리가 용이합니다.

현재 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 153,000,000원입니다.

가장 유사한 면적(22.15㎡)의 비교 사례는 70,000,000원에 최근 실거래되었습니다.

다른 비교 사례들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시장 가치는 70,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 감안하여, 무리한 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권고합니다.

본 물건의 잠재 가치를 고려하여, 약 105,000,000원 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.