나이스옥션 법원경매 부산 2025타경20658 [3] 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선감정 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 ""미남초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""명가펠리스"" 제3층 제303호외 8개호로서, 주변은 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3,4호선 ""미남역""이 소재하여 대중교통 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 303호 외 8세대로서,
* 외벽 : 화강석판 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지마감 등.
* 창호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 공동주택 및 업부시설(오피스텔) 건부지로로 이용중 임.

인접 도로상태등

차량 진출입 가능하며, 본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경20658 (3)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 4층403호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주 용도: 업무시설, 기타 용도: 공동주택)

감정가: 191,000,000원

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.23㎡ (약 8.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 10층 건물 내 4층

건축연도: 2020년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 "명가팰리스" 4층 403호로, 주변은 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "미남초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3, 4호선 "미남역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

지역지구 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고높이 100m)<건축법>으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (울산중앙신용협동조합, 72,000,000원, 2022-07-13 접수)

말소예정 권리:

* 갑4 강제경매 (이수현, 89,198,400원, 2025-01-23 접수)

* 갑5 강제경매 (김채은, 2025-09-22 접수)

* 을3 근저당권 (울산중앙신용협동조합)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 미정상태는 주의 필요).

임차인 현황:

* 임차인: 김채은 (김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-14

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 본건 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 110,000,000원에 대한 임차인의 권리가 배당을 통해 완전히 해결되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-03-19

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 소재한 온천동 일대는 주거 시설과 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 지역으로, 상권이 비교적 안정적으로 형성되어 있습니다.

건물 특성: "명가팰리스" 건물은 다세대주택으로 분류되나, 건축물대장상 주 용도는 업무시설이며 공동주택으로도 활용되고 있어 복합적인 용도로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 인근에 미남초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

교통: 지하철 3, 4호선 미남역이 도보 거리에 있어 부산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

편의시설: 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있어 일상생활 영위에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본 물건은 중복사건으로, 여러 경매 절차가 진행될 수 있어 권리 분석 및 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다.

대항력있는 임차인: 김채은 임차인은 대항력을 갖추고 있으므로, 보증금 반환 문제가 완전히 해결되지 않은 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 기재에도 불구하고, 임차인과의 관계 및 보증금 변제 여부를 철저히 확인해야 합니다.

건물 용도 혼재: 공부상 다세대주택으로 명시되어 있으나, 건축물대장상 주 용도가 업무시설인 점은 실제 이용 및 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

법적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 건축법에 따른 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 신축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 미남역 역세권에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택입니다. 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라를 기반으로 주거 가치가 높습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 대부분 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 110,000,000원에 대한 정확한 처리 방안(배당 여부 등)은 추가 확인이 필요합니다.

감정가는 191,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 시세와 비교할 때 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 미남역을 이용한 탁월한 교통 접근성은 높은 주거 가치와 투자성을 보장합니다.

최신 건축물: 2020년 준공 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있어 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

안정적인 상권: 주변에 생활 편의시설과 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

경매 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저평가된 물건을 매입하여 시세 차익을 실현할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 316만원에서 413만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적 27.23㎡ (약 8.24평)을 적용하여 현 시세 기준으로 추정하면, 약 103,500,000원에서 122,500,000원 사이의 가치를 지니는 것으로 평가됩니다.

그러나 본건은 감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 110,000,000원) 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 특이사항을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 감안하여, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 약 125,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 시세와 경매 물건의 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 추가적인 권리 관계 확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.