나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21808 [2] 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 명륜역' 북동측 직선거리
약 250m 지점에 위치하고 있는 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호 외 3개호
로서, 인근 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설 및 판매시설 등으로
형성되어 있으며 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(명륜
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 내 지1층 1-3호 외 3개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 석재 치장 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 페어글래스창 구조임.

이용상태

기호1~4는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 약 15m 내외, 서측으로는 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2017-10-11), 지구단위계획구역(2022-04-27),
소로1류(폭 10m~12m)(2022-04-27)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-10-02)(국지도로)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-10-11)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-27)
(접합), 상대보호구역(2014-03-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-03-29)
(온천천)<하천법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 현황은 북서측 접면도로를 기준으로 보면
외견상 1층에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 관리비가 미납된 상태로 경매 응찰시 각별한 유의가 요망되며, 최종적으로 경락
인의 부담이 될 수 있는 관리비 체납액 등 구체적인 내용은 관리사무소에 문의하시기
바랍니다.

물건 비고

공부상 지하1층으로 되어 있으나, 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당됨. 1-3,1-4,1-5,1-7호는 각 근린생활시설로 감정시점 공실상태임 .
2025.4.28.힐스테이트 명륜트라디움 상가관리단으로부터 2024.6.까지 공용부분에 대한 관리비 금 12,050,804원이 미납되었고(부산지방법원2024가소9587 관리비 이행권고결정) 그 이후 각 호실별 월 평균 금 95,910원이 계속 미납되고 있다고 신고서가 제출됨.공용부분 관리비는 매수인에게 인수될수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21808 (2)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-4호

* 건물명: 힐스테이트 명륜 트라디움

* 동/호수: 219동 지1층 1-4호

* 용도: 근린상가 (근린생활시설)

* 감정가: 630,000,000원

* 토지면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

* 건물면적: 38.68㎡ (약 11.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (채권자 정보 중OOOOO는 중소기업은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 부산지하철 1호선 명륜역 북동측 약 250m 지점에 위치하고 있습니다.

* 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설 등으로 형성되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 북측으로 약 15m, 서측으로 약 10m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류 도로에 접합 또는 저촉됩니다.

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) 및 하천구역 (온천천, 하천법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2023년 5월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권액 2,520,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각 불소멸 권리

* 공부상 또는 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보에 따르면 별도의 임차인이 파악되지 않으며, 감정평가 시점에는 공실 상태로 신고되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 이력이 확인됩니다 (주식회사보승디벨로퍼, 주식회사삼성글로벌시스템).

* 등기부상 채권 총액은 2,520,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 개요

* 본 물건은 근린상가(근린생활시설) 용도로 이용 중에 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 내 지1층에 해당합니다.

* 감정평가 시점 기준으로는 공실 상태입니다.

* '힐스테이트 명륜 트라디움'은 전체적으로 공동주택(아파트) 단지이나, 219동에는 근린생활시설이 포함되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 대규모 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

* 명륜역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 부산 지하철 1호선 명륜역이 인접해 있어 부산 시내 전반으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지 내 상가이므로, 단지 내 입주민들을 대상으로 한 편의시설로서의 수요가 존재합니다.

* 인근에 상대보호구역이 지정되어 있어 학교가 위치할 가능성이 높으며, 이는 특정 업종(학원, 문구점 등)에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 온천천이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

* 본건은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 북서측 인접 도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당합니다. 실제 이용 시 혼동의 여지가 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 관리비 미납

* 2024년 6월까지의 공용 부분 관리비 12,050,804원이 미납되었고, 그 이후에도 월 평균 95,910원의 관리비가 계속 미납되고 있습니다.

* 해당 공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 경매 응찰 전 반드시 관리사무소에 문의하여 정확한 미납액 및 인수 여부를 확인하고, 이를 감안한 입찰가 책정이 필요합니다.

6.3. 공실 상태

* 감정평가 시점 기준 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치하며, 대단지 아파트 단지 내에 속한 근린상가입니다. 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 공부상 지하 1층이나 외견상 1층으로 보이는 현황 차이, 상당 금액의 미납 관리비가 매수인에게 인수될 가능성, 그리고 감정 시점 기준 공실 상태라는 점은 투자 전 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하며, 관리비 부담액을 신중하게 고려한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 명륜역 초역세권이며 대단지 아파트 단지 내 상가로서 고정 수요 확보가 용이합니다.

* 잠재적 임대 수익: 현재 공실 상태이나, 단지 내 수요를 바탕으로 적정 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 부산 동래구 지역의 지속적인 발전 가능성과 신규 인프라 구축에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 예상 입찰가는 현 시점에서의 정확한 시장 가치 분석, 경쟁 물건 조사, 권리 분석 시 파악된 인수 부담(미납 관리비 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 심층적인 시장 조사와 현장 분석을 거친 후 결정하시는 것을 권장합니다.

* 특히, 미납 관리비의 정확한 금액을 확인하고 이를 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

10. 주변 시설 확인

* 제공된 정보와 추가 검색 결과에 따르면, 본건이 위치한 '힐스테이트 명륜 트라디움'은 부산 동래구 명륜동에 위치한 아파트 단지이며, 단지 내에 근린생활시설이 포함되어 있습니다.

* 주변에는 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 있으며, 검색 결과상 특정 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지역 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.