나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21808 [4] 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 명륜역' 북동측 직선거리
약 250m 지점에 위치하고 있는 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호 외 3개호
로서, 인근 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설 및 판매시설 등으로
형성되어 있으며 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(명륜
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 내 지1층 1-3호 외 3개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 석재 치장 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 페어글래스창 구조임.

이용상태

기호1~4는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 약 15m 내외, 서측으로는 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2017-10-11), 지구단위계획구역(2022-04-27),
소로1류(폭 10m~12m)(2022-04-27)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-10-02)(국지도로)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-10-11)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-27)
(접합), 상대보호구역(2014-03-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-03-29)
(온천천)<하천법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 현황은 북서측 접면도로를 기준으로 보면
외견상 1층에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 관리비가 미납된 상태로 경매 응찰시 각별한 유의가 요망되며, 최종적으로 경락
인의 부담이 될 수 있는 관리비 체납액 등 구체적인 내용은 관리사무소에 문의하시기
바랍니다.

물건 비고

공부상 지하1층으로 되어 있으나, 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당됨. 1-3,1-4,1-5,1-7호는 각 근린생활시설로 감정시점 공실상태임 .
2025.4.28.힐스테이트 명륜트라디움 상가관리단으로부터 2024.6.까지 공용부분에 대한 관리비 금 12,050,804원이 미납되었고(부산지방법원2024가소9587 관리비 이행권고결정) 그 이후 각 호실별 월 평균 금 95,910원이 계속 미납되고 있다고 신고서가 제출됨.공용부분 관리비는 매수인에게 인수될수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21808 (4)

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-7호

용도: 근린상가

감정가: 630,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

토지면적: 21.31 ㎡ (약 6.45 평)

건물면적: 38.68 ㎡ (약 11.70 평)

1.3. 건물정보

건물명: 힐스테이트 명륜 트라디움

동: 219동

층: 지하 1층 (공부상), 외견상 1층 (북서측 도로 기준)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 5월 26일

2. 입지조건

2.1. 교통

* 부산도시철도 1호선 명륜역이 약 250m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 북측 약 15m, 서측 약 10m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변환경

* 본건은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집한 지역에 위치하고 있어 주위 환경이 양호합니다.

* 힐스테이트 명륜 트라디움 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 주요 배후 고객으로 확보할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있으며, 상대보호구역 및 하천구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무총액

* 채권자: 중OOOOO (본건 경매 신청 채권자는 중소기업은행으로 확인됨)

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 2,520,000,000 원 (근저당권 기준)

3.2. 권리 내역

* 말소기준권리: 2023년 5월 11일자 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 경매 신청 채권자: 중소기업은행 (2025년 4월 14일자 임의경매개시결정, 갑6)

* 본 경매로 인해 말소될 권리: 을1 근저당권, 갑6 임의경매개시결정 등 등기부상 을구의 권리 및 갑구의 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 공부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 현황 상 별도의 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 용도: 근린상가

* 힐스테이트 명륜 트라디움 단지 내 상가로, 단지 입주민 및 인근 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 명륜역 역세권에 위치하여 유동인구 흡수 가능성이 있습니다.

4.2. 현재 상태

* 감정평가 시점 기준, 본건(1-3, 1-4, 1-5, 1-7호)은 모두 공실 상태였습니다. 현재 상태도 공실일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

* 건물은 철근콘크리트구조로, 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 편의성

* 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 북서측 접면 도로 기준으로 외견상 1층과 같이 이용 가능하여 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 2024년 6월까지 공용부분에 대한 미납 관리비가 12,050,804원(부산지방법원 2024가소9587 관리비 이행권고결정)이 발생했으며, 이후에도 월 평균 95,910원의 관리비가 계속 미납되고 있다고 신고되었습니다.

* 이 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 체납 내역을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공실 상태

* 본건은 감정평가 시점 기준으로 공실 상태였으며, 현재까지도 공실일 가능성이 있습니다.

* 공실로 인한 공실 위험 및 추가적인 수익 창출을 위한 노력이 필요합니다.

6.3. 공부상 차이

* 공부상 지하 1층이나 외견상 1층으로 보이는 점은 현장 확인 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 명륜동 힐스테이트 명륜 트라디움 단지 내 근린상가로, 명륜역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 대단지 아파트 배후수요를 확보할 수 있다는 장점이 있으나, 감정 시점부터 현재까지 공실 상태이며, 상당 금액의 공용부분 관리비 미납이 확인되어 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 공부상 지하 1층이지만 외견상 1층으로 보이는 점도 현황 파악 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지와 대단지 아파트 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 잠재력.

* 공실 해소 및 미납 관리비 문제 해결 시 시세 상승 및 임대료 정상화 기대.

* 현황상 1층과 같은 이용 편의성을 바탕으로 다양한 업종 유치 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 630,000,000원입니다.

잠재적 리스크(공실, 미납 관리비 인수 가능성)를 고려하고, 현장 조사 및 최근 실거래가, 임대 시세 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 물건의 특성과 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

본 물건의 경우, 리스크 요인을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 580,000,000원에서 630,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. (추가적인 현장 조사 및 법률 검토 필수)

혐오시설 관련: 주변 지도 서비스 및 검색 결과에서 특별히 문제되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.