나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21808 [3] 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-5호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 명륜역' 북동측 직선거리
약 250m 지점에 위치하고 있는 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호 외 3개호
로서, 인근 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설 및 판매시설 등으로
형성되어 있으며 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(명륜
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 내 지1층 1-3호 외 3개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 석재 치장 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 페어글래스창 구조임.

이용상태

기호1~4는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 약 15m 내외, 서측으로는 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2017-10-11), 지구단위계획구역(2022-04-27),
소로1류(폭 10m~12m)(2022-04-27)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-10-02)(국지도로)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-10-11)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-27)
(접합), 상대보호구역(2014-03-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-03-29)
(온천천)<하천법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 현황은 북서측 접면도로를 기준으로 보면
외견상 1층에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 관리비가 미납된 상태로 경매 응찰시 각별한 유의가 요망되며, 최종적으로 경락
인의 부담이 될 수 있는 관리비 체납액 등 구체적인 내용은 관리사무소에 문의하시기
바랍니다.

물건 비고

공부상 지하1층으로 되어 있으나, 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당됨. 1-3,1-4,1-5,1-7호는 각 근린생활시설로 감정시점 공실상태임 .
2025.4.28.힐스테이트 명륜트라디움 상가관리단으로부터 2024.6.까지 공용부분에 대한 관리비 금 12,050,804원이 미납되었고(부산지방법원2024가소9587 관리비 이행권고결정) 그 이후 각 호실별 월 평균 금 95,910원이 계속 미납되고 있다고 신고서가 제출됨.공용부분 관리비는 매수인에게 인수될수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21808 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-5호

용도: 근린상가

감정가: 630,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.68㎡ (약 11.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 채권자 정보

채권자: 중소기업은행 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 명륜역' 북동측 직선거리 약 250m 지점에 위치하고 있습니다. 인근 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 복합적으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 하천구역(온천천)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (중소기업은행, 채권액 2,520,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. (예: 갑6 임의경매, 갑7 압류 등)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인은 없으며, 감정 시점 기준 본건 호실은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

힐스테이트명륜트라디움 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 배후 수요로 확보하고 있습니다. 또한, 명륜역 역세권에 위치하여 유동인구 흡수 잠재력도 갖추고 있습니다.

4.2. 추천 업종

근린생활시설 용도로, 단지 내 주민 편의를 위한 소매점, 서비스업, 교육 관련 업종 등이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

힐스테이트명륜트라디움은 대규모 아파트 단지로, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

명륜역 주변으로 형성된 상업지구의 편의시설(은행, 병원, 마트 등) 이용이 편리하며, 온천천이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납 리스크

2024년 6월까지의 공용부분 관리비 12,050,804원이 미납되었으며, 그 이후에도 월 평균 95,910원의 관리비가 계속 미납되고 있다는 신고가 제출되었습니다. 이 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있는 중요한 부담이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소에 문의하여 정확한 미납액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

감정 시점 기준, 본건 호실(1-3, 1-4, 1-5, 1-7호)은 공실 상태입니다. 명도 완료 후에도 임대차 계약이 체결되지 않을 경우, 수익 공백 기간이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부상 현황과 실제 현황의 차이

본건은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 북서측 도로를 기준으로 외견상 1층에 해당하는 것으로 파악됩니다. 이는 현장 답사를 통해 정확히 확인하고 가치 판단에 반영해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 핵심 지역인 명륜역 역세권에 위치하며, 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다. 입지적 장점은 분명하나, 상당한 금액의 공용부분 관리비 미납액이 매수인의 부담으로 작용할 수 있다는 점이 최대 리스크 요인입니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 임대차 활성화를 위한 전략 수립이 필수적입니다. 공부상 지하 1층이나 외견상 1층이라는 점은 투자 가치 판단에 있어 면밀한 현장 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 명륜역 도보 이용 가능한 뛰어난 교통 여건을 자랑합니다.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요: 단지 내 상가로서 안정적인 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 부산 동래구의 지속적인 발전 가능성과 상권 활성화 기대됩니다.

* 온천천 인접: 쾌적한 생활 환경은 단지 전체의 주거 및 상업 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 630,000,000원입니다. 하지만 상당한 금액의 관리비 미납액 인수 가능성과 현재 공실 상태를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 인수될 관리비, 명도 비용, 그리고 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가의 80%~90% 수준인 약 504,000,000원에서 567,000,000원 범위 내에서, 실질적인 투자 비용을 면밀히 계산하여 전략적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.