나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2621 [2] 부산광역시 강서구 명지동 3357-7 명지뉴타워복합상가 지층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""명지국제신도시"" 내에 위치하며, 부근은 공동주
택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층~지상9층건내 지층 비101호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2016.11.04)
-외벽: 화강석 및 강화유리 마감 등
-내벽: 몰탈 마감 등임.

이용상태

일련번호(1~3): 근린생활시설로 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 기계식주차
장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 40미터, 동측으로 노폭 약 18미터, 북측으로 노폭 약 15미터 내
외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2024-01-
10)(대로 2-111호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구
역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중
점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

근린생활시설로 현재 공실상태임. 2025. 8. 현재 관리비 198,000원정도 미납됨(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경2621 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 강서구 명지동 3357-7, 명지뉴타워복합상가 지층 비102호

1.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

1.4. 감정가

207,000,000원

1.5. 토지 정보

* 총 면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

* 지분 면적: 12.323㎡ (약 3.73평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 건물 정보

* 총 면적: 69.55㎡ (약 21.04평)

* 지분 면적: 69.55㎡ (약 21.04평)

* 제시외 면적: 0.00㎡

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOO

1.10. 사용승인일

2016년 11월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명지국제신도시" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 18미터, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도시계획시설: 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 기타: 경제자유구역(부산진해경제자유구역), 중점경관관리구역(명지신도시 일원)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부산은행, 2016.12.15 접수, 1,080,000,000원)

3.2. 말소 예정 권리

* 갑1: 소유권보존 (주식회사타워)

* 을1: 근저당권 (부산은행) - 말소기준권리

* 갑2: 임의경매 (부산은행, 2025.07.17 접수)

* 갑3: 가압류 (중소기업은행, 2025.09.18 접수)

* 갑4: 압류 (경산세무서장, 2025.12.01 접수)

3.3. 인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현재 공실 상태이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 명지국제신도시에 위치한 상가 건물 내 호실입니다. 명지국제신도시는 신흥 주거 및 상업 지역으로, 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

4.2. 주변 환경

주변에 공동주택 단지 및 다른 상업 시설이 혼재되어 있어, 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

4.3. 이용 현황

현재 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 보고서 작성 시점 기준 공실 상태입니다.

4.4. 잠재력

신도시 개발 초기 단계의 상권은 성장에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다. 향후 상권 활성화에 따른 임대 수익 증대 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

명지국제신도시 내 중심상업지구에 위치하고 있어, 향후 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

주변에 공동주택 단지가 많아 직주근접 또는 배후 수요 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성이 있습니다. 신도시 상권의 초기 정착 과정에서 임대 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납

2025년 8월 기준으로 약 198,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 매각 후 인수 또는 정산이 필요한 부분이므로, 입찰 전 정확한 내역 확인이 필요합니다.

6.3. 상권 성숙도

명지국제신도시는 비교적 신생 지역이므로, 상권이 완전히 성숙되기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 기타

채무자의 연체 등으로 인한 추가적인 압류나 경매 신청의 가능성은 권리분석상 현재로서는 낮으나, 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 명지국제신도시에 위치한 신축 상가 건물(2016년 사용승인) 내 지층 호실입니다. 감정가는 2억 7백만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 3.73평과 21.04평입니다. 권리관계는 모두 소멸 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 현재 공실 상태이나, 명지국제신도시 개발과 함께 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, 현재 공실 리스크와 미납 관리비 발생 사실은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명지국제신도시의 미래 성장 가치: 신도시 개발에 따른 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 기대.

* 권리관계의 명확성: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전한 물건.

* 공실 상태: 명도 부담이 없어 낙찰 후 즉시 활용 가능성.

* 신축급 상가 건물: 2016년 사용승인으로 건물 상태 양호 예상.

* 합리적인 면적: 21.04평의 전용면적은 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 현재 공실 상태이며, 미납 관리비 약 198,000원이 확인됩니다.

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 주변 시세, 신도시의 활성화 추이, 향후 공실 리스크 해소 방안, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 기준으로, 현장 조사 결과 및 투자 목표에 부합하는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.

(예시: 감정가 70% = 144,900,000원 / 감정가 90% = 186,300,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.