나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101020 [3] 부산광역시 사상구 모라동 1375 부산벤처타워 10층1009호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모라초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 업무지대로서 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도(2호선 모라역)에 소재하여 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층 지상17층건으로서,
외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
창 호 : 강화유리창임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(상호:밥짓는부엌),
기호(2) : 공장(기타공장-지식산업센터)(상호:티에이치아이티),
기호(3) : 공장(기타공장-지식산업센터)(상호:더벤처(주), 정산컴퍼니)임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로변, 서측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2015-02-11)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
- 본건 기호(#2)는 현장조사 당시 이용하고 있는 업체의 상호가 현관 및 안내판 표시와 관리사무실 탐문결과가 상이하여 관리사무실 확인 내용으로 표기하였으니 참고하시기 바람.
- 본건 기호(#3)은 관리사무실 탐문시 2개 업체에서 사용하고 있는 것으로 조사되나 내부 확인이 불가능 하여, 내부 경계 등에 대하여는 확인되지 않으니 업무진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 재매각. 매수신청보증금 20%.
- 공장(기타공장-지식산업센터) (상호 : 더벤처(주), 정산컴퍼니)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101020 (3)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 1375 부산벤처타워 10층 1009호

용도: 지식산업센터 (철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층, 지상17층 건물 중 10층 1009호)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬라브지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 17층

해당 층: 10층

감정가: 1,013,000,000원

토지면적: 54.00㎡ (약 16.3평)

건물면적: 270.29㎡ (약 81.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (본건 채무 관련 은행으로 추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항:

* 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

* 본건은 공장(기타공장-지식산업센터)으로 이용 중이며, 상호는 더벤처(주), 정산컴퍼니입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 모라초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 업무지대로서 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 모라역이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지 및 도로: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 광대로변, 서측으로는 소로변에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시첨단산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 12일자 하나은행 근저당권 (을8)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 3,153,973,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 티에이치아이티 이승현

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 1월 3일

* 대항력: 없음

* 임차인: 중정개발(주) 이

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 10월 21일

* 대항력: 있음

* 임차인: 풍창건업(주) 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 있음

* 임차인: 휘게라이프주식회사 이

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 10월 21일

* 대항력: 있음

인수 보증금: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 시 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 사상구 모라동 일대는 공장 및 업무지대가 주를 이루고 있습니다.

부산벤처타워는 이러한 산업 및 업무 환경에 부합하는 지식산업센터 건물입니다.

주변에 모라역이 위치하고 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

다양한 산업 시설 및 지원 시설이 밀집되어 있을 것으로 예상되나, 개별 상권의 활성화 정도나 업종 경쟁력에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 모라역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 모라초등학교가 인근에 있으며, 상업 및 편의시설은 모라역 주변 상권이나 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 본건에는 중정개발(주) 이 , 풍창건업(주) 김 , 휘게라이프주식회사 이 등 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인의 계약 내용 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

재매각 물건: 이미 한 차례 유찰된 후 재매각되는 물건이므로, 이번 경매에서도 유찰될 경우 가격 하락이 예상됩니다. 이는 기회 요인이 될 수도 있지만, 시장의 수요가 낮음을 시사할 수도 있습니다.

복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수성은 채권 및 물권 관계가 복잡함을 나타냅니다. 경매 절차 진행에 변수가 있을 수 있으며, 권리 분석에 대한 더욱 철저한 검토가 필요합니다.

건물 내부 확인 불가: 일부 호실(기호 #3: 더벤처(주), 정산컴퍼니)은 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여 정확한 이용 상태나 경계를 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 및 임대차 관계 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

비행안전제6구역: 군사 시설 보호법에 따라 비행안전구역으로 지정되어 있어, 건축이나 사용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산벤처타워 내 10층 1009호 지식산업센터 물건으로, 부산 2호선 모라역 역세권이라는 지리적 이점이 있습니다.

현재 주위 환경은 공장 및 업무지대로, 지식산업센터 용도에 적합한 입지입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, 인수 보증금 0원이라는 점과 상충될 수 있어 명도 관련 리스크가 존재합니다.

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 특수성을 감안할 때, 본 건은 투자 전 면밀한 권리 분석과 현장 답사를 통한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 지식산업센터: 모라역 인근에 위치하여 출퇴근 및 물류 접근성이 우수합니다.

도시첨단산업단지: 관련 법규상 산업 육성 정책의 수혜를 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

재매각을 통한 가격 메리트: 유찰을 거친 가격으로 시세 대비 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

업무지대 내 입지: 주변의 공장 및 업무 시설과의 연계성이 높아 사업 확장 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,013,000,000원으로 책정되었으며, 토지 54.00㎡(약 16.3평), 건물 270.29㎡(약 81.8평)의 면적을 포함합니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려 사항은 인수 여부가 불분명한 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 만약 보증금 인수 의무가 발생한다면, 이는 예상 입찰가를 상당히 낮추는 요인이 됩니다.

또한, 재매각 물건이라는 점, 복잡한 권리 관계, 향후 명도에 소요될 시간과 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률 분석, 향후 시세 전망, 명도 비용 등을 면밀히 조사해야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 투자자는 보수적인 관점에서 감정가의 일정 비율(예: 70~80%)을 기준으로 하되, 추가적인 실사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

본건이 위치한 부산광역시 사상구 모라동 일대는 공장 및 업무지대가 주를 이루고 있습니다.

이러한 지역 특성상, 사업 활동과 관련된 시설들이 주변에 분포하고 있을 수 있으며, 일부 지역에서는 공업 시설 특유의 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 존재할 가능성이 있습니다.

본건이 속한 부산벤처타워는 현대적인 지식산업센터 건물로, 직접적으로 심각한 혐오 시설과의 근접성은 낮은 것으로 추정됩니다.

가장 가까운 모라초등학교와의 거리 및 상대보호구역 지정 여부를 고려할 때, 교육 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설의 존재 가능성은 낮으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하여 소음, 대기 질 등 잠재적인 불편 요소를 점검하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.