나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8722 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2711-5 한양프라자 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 아파트, 소공원, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층 지상7층 건물의 제7층 제701호로서,
외벽 : 석재 붙임 등,
내벽 : 벽지붙임, 인테리어 마감 등,
창호 : 강화유리, 샷시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생(공용), 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 도시가스는 7층까지 배관은
되어 있으나, 7층의 각 호까지는 배관연결이 안되어 있는 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로 및 남동측으로
노폭 약 12m 내외의 보행자 도로가 있어, 가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

본건 건물은 '그린피아 수소채움'(수소테라피샵) 상호로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8722 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2711-5 한양프라자 7층701호

토지 면적: 15.07㎡ (약 4.56평)

건물 면적: 58.70㎡ (약 17.76평)

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설

감정가: 119,000,000원

매각 방법: 토지/건물 일괄매각

경매 종류: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 소공원, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 북동측 노폭 약 20m, 남서측 노폭 약 10m, 남동측 노폭 약 12m의 포장도로 및 보행자 도로가 접해 있어 가로망 상태는 무난합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수협은행 근저당 (접수일자 2020-06-01)

인수되는 권리: 법적으로 인수될 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부채권 총액: 113,840,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2016-04-11

* 확정일자: 2019-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본건 건물은 '그린피아 수소채움'(수소테라피샵) 상호로 이용 중입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따르면 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 앞서는 확정일자를 가진 임차인이 존재하여 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 제공된 자료에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 소공원 등이 복합적으로 자리한 지역입니다. 물금읍은 경남도 내 주요 상권 중 최대 매출과 유동인구를 기록하는 지역으로 파악됩니다.

건물 용도: 본건이 위치한 한양프라자는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 등으로 이용 가능합니다.

현재 이용 현황: 본건 701호는 '그린피아 수소채움'(수소테라피샵)으로 운영 중입니다.

상권 특징: 물금신도시는 비교적 잘 정비된 상업 및 주거 복합지역으로, 양산시 내에서도 핵심 상권으로 성장하고 있습니다. 인구 유입이 지속되면서 상권의 잠재력은 높은 편입니다. 7층이라는 위치는 일반적인 저층 상가보다 접근성이 낮을 수 있으나, 특정 업종의 고객을 대상으로 하는 경우 경쟁력이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설 접근성: "성산초등학교"가 남서측 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지, 소공원 등이 있어 주거 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

교통 편의: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

주변 시설: 주변에 대형마트(이마트 양산점), 영화관(롯데시네마 양산물금), 아울렛(모다아울렛 양산점) 등이 입점해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 양산시는 신도시 개발과 함께 생활 인프라가 잘 갖춰진 도시로 평가받고 있습니다. 조사된 내용 중 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 법적으로 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 파악되지만, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

높은 층수: 7층에 위치하여 1층 상가에 비해 고객 접근성이 상대적으로 낮습니다. 이는 업종에 따라 영업에 제약이 될 수 있습니다.

도시가스 미연결: 건물까지 도시가스 배관은 연결되어 있으나, 7층 해당 호실까지 배관 연결이 되어 있지 않아 추가적인 설비 공사가 필요할 수 있습니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채권자 간의 권리관계에 영향을 미칠 수 있으나, 본 경매 절차에서는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 활발하게 성장하는 상권에 위치한 근린상가입니다. 주변 배후 수요가 풍부하고 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 대항력있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 7층이라는 위치적 특성을 고려할 때, 특정 업종에 대한 수요가 있다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

지역 상권 성장 잠재력: 양산시 물금읍은 지속적인 신도시 개발과 인구 유입으로 인해 경남 지역 내에서도 주요 상권으로 성장하고 있어 향후 상권 발전 가능성이 높습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

특정 업종 활용 가능성: '그린피아 수소채움'이라는 테라피샵으로 운영 중이라는 점은, 해당 업종 또는 유사 서비스에 대한 수요가 있음을 시사하며, 이를 활용한 사업 계획 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 7층 상가의 공실 위험성 및 대항력있는 임차인과의 명도 협상 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.