나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6672 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 868-1 더 에이플러스 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 "사송더샵데시앙1단지아파트" 남서측 월편 인근에
위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 제1층 제101호외 14개호로서
외벽: 강화유리, 드라이비트 마감등,
내벽: 인테리어 마감등,
창호:샷시, 강화유리 창호임.

이용상태

본건(1)-(15) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 상업용 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2017-01-03)<공공주택 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 본건 건물 중 104호와 105호는 경계구분 없이 ‘GS25 마트’로 사용 중임.
3. 주식회사 태원건축으로부터 공사대금 금 26,173,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 15.자), 주식회사 신근으로부터 공사대금 금 65,020,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 15.자), 주식회사 국제경량시스템으로부터 공사대금 금 29,480,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 15.자), 한림철강 주식회사로부터 철근납품대금 금 12,565,582원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 15.자), 김성현(현진종합석재)으로부터 공사대금 금 31,372,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 15.자), 주식회사 동신설비로부터 공사대금 금 142,800,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 17.자), 주시회사 티케이건업으로부터 공사대금 금 300,000,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 17.자), 주식회사 다온건설로부터 공사대금 금 13,200,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 17.자), 주식회사 태경스틸로부터 납품대금 금 25,423,069원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 17.자), 주식회사 금보엘리베이터로부터 승강기설치대금 금 27,300,000원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 17.자), 항도렉스콘 주식회사으로부터 레미콘납품대금 금 111,176,890원을 위하여 유치권신고(2024. 10. 22.자)가 각 있으나, 그 성립여부는 불분명함.
4. 최저매각가격은 적정대지권을 포함한 가격임(2026. 4. 16.자 대지권등기됨).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6672 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 내송리 868-1, 더 에이플러스 1층 101호 (건물 전체에 대한 경매)

용도: 근린상가

감정가: 5,506,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지권리 별도 등기, 최저매각가격에 포함)

토지지분: 0㎡

건물면적: 919.00㎡ (약 277.98평)

건물지분: 919㎡ (약 277.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 안OO

특이사항: 중복사건, 유치권 존재(성립여부 불분명), 대지권미등기(이후 등기 완료), 공동담보

주의사항:

* 일괄매각.

* 본 건물 중 104호와 105호는 경계 구분 없이 ‘GS25 마트’로 사용 중임.

* 다수의 유치권 신고 존재(주식회사 태원건축, 주식회사 신근, 주식회사 국제경량시스템, 한림철강 주식회사, 김성현(현진종합석재), 주식회사 동신설비, 주시회사 티케이건업, 주식회사 다온건설, 주식회사 태경스틸, 주식회사 금보엘리베이터, 항도렉스콘 주식회사), 단 그 성립 여부는 불분명함.

* 최저매각가격은 적정 대지권을 포함한 가격이며, 대지권은 2026년 4월 16일자로 등기 완료됨.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 "사송더샵데시앙1단지아파트" 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

북서측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 울산지방법원 2024카단751 (주식회사 유니콘전설의 가압류, 2024.07.19.)

* 부산시중앙신용협동조합의 근저당권 (2024.07.19. 접수, 말소)

* 박준현의 근저당권 (2024.08.12. 접수, 말소)

* 안용찬의 근저당권 (2024.08.12. 접수, 말소)

* 안용찬의 강제경매 (2024.08.13. 접수, 말소)

등기부 채권 총액: 약 4,237,997,251원

* 을구권리 (근저당권 등)는 모두 말소 예정임.

* 갑구권리 (가압류, 강제경매, 압류 등) 역시 모두 말소 예정이나, 일부는 말소기준권리보다 후순위인 경우가 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,100,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024년 8월 1일

* 확정일자: 2024년 8월 1일

* 배당신고일자: 2024년 9월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

유의사항:

* 다수의 유치권 신고가 있으나, 법원에서 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 총 유치권 신고액은 약 12억원에 달합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 건너편 아파트 단지와 인접하여 상주인구 배후수요가 존재합니다.

인근 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다.

'GS25 마트'로 사용 중인 104호 및 105호의 경우, 별도 경계 구분 없이 사용되고 있어 향후 구획 및 재임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

주변 개발 현황 및 혐오시설 관련 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 지역 자체는 주거 및 상업 복합 지역으로 개발되고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며, 도로망이 잘 갖춰져 있습니다.

건물은 총 4층 규모이며, 본건은 1층의 일부(101호)를 포함한 전체 건물에 대한 경매입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 총 약 12억원의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이는 경매 진행 시 가장 큰 변수가 될 수 있습니다.

대지권: 과거 대지권 미등기 상태였으나, 현재는 최저매각가격에 포함하여 대지권 등기가 완료된 상태입니다.

중복사건 및 공동담보: 본 건과 관련하여 중복 사건이 있으며, 공동담보로 제공된 다른 물건이 있을 수 있어 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

건물 일부(104, 105호)의 경계 없는 통합 사용: 'GS25 마트'로 통합 사용 중인 부분은 향후 개별 호실 분할 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 내송리의 신축 상가 건물로, 감정가는 55억 6천만원에 달하나, 다수의 유치권 신고와 등기부상 높은 채권 총액이 부담으로 작용하고 있습니다.

하지만 대지권이 확보되고, 현재는 말소될 권리가 다수이며, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

특히 약 12억원에 달하는 유치권의 성립 여부가 본 건의 인수 가격 및 향후 운영에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

유치권 문제를 해결할 수 있는 전략이 있다면, 감정가 대비 낮은 가격에 취득하여 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 상가 건물로서의 가치: 비교적 최근에 건축된 건물로 외관 및 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 시세 차익: 유치권 등의 리스크를 해결하고 안정화시킬 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 호재: 양산시 동면 내송리 지역의 개발 가능성과 배후 상권의 성장 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 5,506,000,000원 대비, 신고된 유치권 액수(약 1,200,000,000원)와 기타 말소되지 않을 수 있는 권리, 명도 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 등기부상 총 채권액은 약 42억원 수준이나, 대부분 말소될 것으로 보입니다.

다만, 유치권 문제 해결 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로 이 부분은 고려 대상에서 제외됩니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 유치권 해결 가능성과 낙찰 후 명도 가능성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70%~80% 수준(약 38억 5천만원 ~ 44억 4천만원) 범위에서 검토해 볼 수 있으나, 유치권 관련 법적 검토 및 해결 방안에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

*권장 입찰가: (추가적인 법률 및 현장 조사 후 결정 필요)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.