나이스옥션 법원경매 울산 2025타경640 [1] 울산광역시 중구 태화동 431-22 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 중구 태화동 소재 '남운전원타운아파트' 남동측 인근에 위치하는 통
칭 '재완빌라' 1층 102호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주
위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호로서
외벽 : 치장타일, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-06-07)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경640 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경640 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 태화동 431-22, 1층 102호 (재완빌라)

* 용도: 공동주택 (연립주택)

* 감정가: 300,000,000원

* 토지 면적: 77.03㎡ (약 23.30평)

* 건물 면적: 128.56㎡ (약 38.90평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호

* 건축 연도: 1991년 8월 20일 (사용승인 1992년 7월 13일)

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역

1.1. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 재매각

* 주의사항: 재매각 사건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 태화동에 소재하며, '남운전원타운아파트' 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 환경: 태화강 국가정원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 조수창 외 1명 근저당권(60,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 윤혜정: 보증금 0원, 전입일자 2019-07-18, 대항력 없음.

* 조수창: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-18, 확정일자 2019-07-08, 배당신고일자 2025-08-04, 대항력 있음.

본건의 가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인 조수창의 존재입니다. 조수창 임차인은 전입일자(2019.07.18)가 말소기준권리(2023.07.21)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 따라서 보증금 1억 8천만 원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 '대항력 있음'으로 명시된 점은 상반되어, 실제 법원 기록 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 여부와 배당 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 약 9억 6천 6백만 원으로, 감정가 3억 원에 비해 현저히 높습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 채권 신고나 권리 행사의 가능성을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거지 내에 위치하며, 주변으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 태화강 국가정원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있어 1층임에도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 조수창 임차인의 보증금 1억 8천만 원을 인수해야 할 경우, 총 투자 비용이 증가합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보는 최대 리스크 요인입니다.

* 재매각 물건: 두 번 이상 유찰되었을 가능성이 높으며, 이는 시장의 관심 부족, 권리 관계의 복잡성, 또는 가격적인 메리트 부족 등 다양한 원인에 기인할 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 9.66억 원에 달하는 채권 총액은 경매 과정에서의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 중복사건: 여러 경매 사건이 얽혀 있을 수 있어, 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

울산 중구 태화동에 위치한 본 연립주택(1층 102호)은 재매각 대상이며, 대항력 있는 임차인(보증금 1.8억 원)의 존재가 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시된 점을 간과해서는 안 됩니다. 이러한 권리 관계의 불확실성과 재매각이라는 점을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 건물 자체는 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 태화강 국가정원 인접으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각을 통한 가격 조정 가능성: 유찰로 인해 최저매각가격이 추가로 하락할 여지가 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 태화강 국가정원 인접으로 인한 높은 주거 만족도.

* 임차인 인수 시 추가 수익 창출 기회: 만약 임차인 보증금을 인수 후 적절한 임대 관리가 이루어진다면, 시세차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 시나리오에 따른 면밀한 수익률 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원이며, 재매각 사건이고 대항력 있는 임차인(조수창, 보증금 180,000,000원)의 존재가 가장 큰 변수입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시된 점은 실제 인수해야 할 보증금이 1억 8천만 원일 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서 낙찰자의 총 투입 자금은 '입찰가 + 180,000,000원'이 될 것입니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 면적이 유사한 SK공동주택(78.33㎡)이 330,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 면적(128.56㎡)을 고려하면, 만약 시장 가치가 SK공동주택의 평당 단가(약 421만원/㎡)를 적용한다면 5억 원 이상이 될 수 있으나, 이는 연식(1991년식) 등을 감안할 때 다소 높게 추정됩니다. 반면, 현대아트빌라(77.2㎡)는 180,000,000원에 거래되어 평당 233만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 감정가는 300,000,000원으로, 이는 약 233만원/㎡의 단가에 해당하여 현대아트빌라와 유사한 수준입니다.

대항력 있는 임차인 보증금 1억 8천만 원을 낙찰자가 인수해야 한다고 가정할 때, 투자자가 부동산의 적정 시장 가치를 2억 5천만 원으로 판단한다면, 실질적인 최대 입찰 가능 금액은 70,000,000원 (250,000,000원 - 180,000,000원)이 됩니다. 이는 현 최저매각가격 300,000,000원에 크게 못 미치는 금액입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 건은 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 현재 감정가 3억 원은 높은 수준일 가능성이 있습니다. 재매각을 통해 최저매각가격이 추가적으로 하락할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 고려할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 1.8억 원 인수 시:

* 투자자가 총 투입 가능 금액을 2억 5천만 원으로 설정한다면, 입찰가는 최대 70,000,000원으로 제한됩니다.

* 만약 최저매각가격이 2억 원 수준으로 하락하고, 투자자가 총 2.5억 원까지 투자할 의사가 있다면, 20,000,000원의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이처럼, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 입찰가를 매우 낮게 형성시킬 가능성이 높습니다.

* 보수적인 접근:

* 현재 시점에서는 권리 관계 및 시장 상황에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 향후 최저매각가격이 1.5억 원 수준으로 하락하고, 임차인 보증금 1.8억 원을 인수한다고 가정할 때, 총 투입 가능 금액을 2.5억 원으로 설정한다면, 70,000,000원의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (이는 매우 보수적인 시나리오입니다.)

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보와 대항력 있는 임차인 인수 가능성을 기반으로 한 추정치이며, 시장 상황 및 권리 관계 확정 여부에 따라 변동성이 매우 큽니다. 반드시 현장 조사, 법원 서류 열람, 임차인과의 소통 등 철저한 사전 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.