나이스옥션 법원경매 대구 2025타경845 [2] 대구광역시 동구 효목동 471-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 '동구시장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 1층 101호, 2층 201호로서,

외벽 : 스톤코트 및 외장타일 등 마감.

내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.

바닥 : 장판지, 타일 등 마감.

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 ) : 근린생활시설

기호 2) : 다세대주택

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주상용 건물부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 효목동 471-10 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 기호 1, 2) 건물은 현장조사 시 거주인 폐문부재로 인하여 건축물대장 평면도 및 주민탐문조사에 의거
통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 대구지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 대구광역시 동구 효목동에 소재한 다세대주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 데레사신용협동조합입니다. 공동담보 물건으로, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 대구광역시 동구 효목동 471-10, 2층 201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 2층 201호

건축물 표제부 정보에 따르면, 본 건물은 2016년 신축 허가를 받아 2021년 1월 26일 사용 승인된 다세대주택 및 제1종 근린생활시설 복합 건물입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 69.03㎡ (약 20.88평)

토지 지분: 69.03㎡ (약 20.88평)

건물 면적: 60.10㎡ (약 18.18평)

건물 지분: 60.1㎡ (약 18.18평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 동구 효목동 소재 '동구시장' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인접 도로 폭은 약 4m로 포장되어 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

등기부채권 총액: 1,160,975,132원

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (접수일자: 2021-05-27, 채권액: 264,000,000원)

이후 접수된 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (201호)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-06

확정일자: 2021-07-13

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

특이사항: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수 권리

말소기준권리인 근저당(2021-05-27)보다 후순위인 모든 권리 및 임의경매 개시결정 등기(2025-05-21)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다 (총 인수 보증금 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본 건은 '동구시장' 인근에 위치하여 전통시장 상권을 이용하기 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 효목동 지역의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 11월 거래: 1975년식, 약 64㎡, 80,000,000원 (약 413만원/평)

- 2026년 4월 거래: 1975년식, 약 61㎡, 105,000,000원 (약 568만원/평)

- 2026년 4월 거래: 1993년식, 약 58㎡, 110,000,000원 (약 625만원/평)

본 건은 2016년~2021년 신축된 건물로, 비교 대상의 연식(1975년, 1993년)보다 훨씬 신축입니다. 따라서 연식에 따른 가치 차이를 고려할 때, 신축 건물의 가치는 비교 대상 매물보다 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 220,000,000원 (약 1,209만원/평)은 이러한 신축 연식의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 비교 대상 매물과의 시세 차이가 큰 점은 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근 동구시장 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역의 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

- 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

- 임대차 관계가 미상으로 명시된 부분이 있어, 현장 조사 시 거주인 폐문부재로 인해 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

- 제공된 주변 시세 데이터(구축물 위주)와 감정가(신축 기준) 간의 시세 격차가 존재하는 바, 낙찰 후 되팔거나 임대 시 시세 차익 확보에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축 건물로서의 장점을 가지고 있으며, 주거 및 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계는 명확하며 인수할 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 주변 구축물 위주의 시세 정보와 감정가 사이에 괴리가 존재하므로, 정확한 시세 조사를 통한 투자 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2016년~2021년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 적게 소요될 수 있습니다.

- 동구시장 인근으로 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

- 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 220,000,000원이며, 주변 시세 정보를 참고할 때 비교 대상 매물들은 연식이 오래되었음에도 불구하고 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 가격대에 거래되었습니다. 그러나 본 건은 신축이라는 명확한 장점을 가지고 있으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가의 85% ~ 95% 범위를 고려해볼 수 있습니다.

신축 건물의 가치를 감안하여, 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 86% 수준입니다.

주변 시설 및 혐오시설에 대한 정보는 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 직접적인 조사가 필요하며, 본 보고서 작성 시점에서는 해당 정보의 포함이 제한적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.