나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7352 [2] 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 1272 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 "남원지" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 사다리형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, "주거나지"임.
기호 2) : 사다리형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, "주거용 건부지"임.

인접 도로상태

기호 1) : 본건 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.
기호 2) : 본건 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1)
생산관리지역,가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
■ 기호 2)
생산관리지역,가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(가산산성 가산바위 역사문화환경보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,,

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 토지 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시 외 건물(㉠~㉤)이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으며, 경매 진행시 소유관계 및 일괄경매 진행 여부를 재확인하시기바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 등 마감
창호 : 시스템창호 등 마감

이용상태

가) 단독주택

설비내역

위생 및 급·배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 건물은 기준시점 현재 미준공상태인 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
유치권자 차순천이 2025.7.17.자 유치권신고서(권리신고액 금 50,000,000원)를 제출하였고, 신청채권자의 유치권부존재하므로 배제해 달라는 신청이 제출되었고, 유치권 성립 여부는 불분명함
목록 3. 건물은 미준공 상태임
재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 1272에 소재하며, 주위는 단독주택 및 주거나지 등으로 형성된 지역입니다. 용도는 단독주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 554.00㎡ (약 167.58평)이며, 건물 면적은 171.26㎡ (약 51.81평)입니다. 감정가는 751,163,120원입니다.

1.3. 매각 조건

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%입니다. 또한, 본건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 "남원지" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 주거나지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선 도로와의 접근성 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 토지 기호 1)은 본건 남동측으로 폭 약 6미터의 포장 도로와 접하고 있으며, 토지 기호 2)는 본건 북서측으로 폭 약 6미터의 포장 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역입니다. 또한, 기호 2) 토지는 역사문화환경보존지역(가산산성 가산바위)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 1일 접수된 칠곡농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 주식회사우선주택개발 (2019-08-01)

* 근저당: 칠곡농업협동조합 (2019-08-01, 228,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 정점덕 (2023-08-22, 234,000,000원) - 말소

* 지상권설정: 정점덕 (2023-08-22) - 말소

* 근저당: 황순동 (2023-12-05, 93,600,000원) - 말소

* 소유권이전청구권가등기: 차순천 (2024-05-02, 매매예약) - 인수

* 임의경매개시결정: 칠곡농업협동조합 (2025-04-10, 409,337,592원) - 말소 (본건 경매)

* 압류: 칠곡군 (2025-06-19) - 말소

* 압류: 북대구세무서장 (2025-07-11) - 말소

3.3. 인수되는 권리

등기부채권 총액은 555,600,000원이며, 차순천 앞으로 경료된 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.4. 유치권 분석

유치권자 차순천은 2025년 7월 17일자로 50,000,000원의 유치권 신고서를 제출하였습니다. 그러나 신청 채권자는 유치권의 부존재를 주장하며 배제를 신청하였고, 현재 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 단독주택 및 주거지 형성 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설은 확인되지 않습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변 환경으로 볼 때 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(가산산성)에 해당합니다.

5. 건축물 현황

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽은 석재타일 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 인테리어 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 깔기 및 타일, 창호는 시스템창호 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 미준공 상태

본건 건물은 기준 시점 현재 미준공 상태입니다. 완공에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불분명한 유치권

유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

6.2. 인수되는 가등기

소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수되므로, 추후 본등기 실행 시 소유권 다툼이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 미준공

건물이 미준공 상태이므로, 완공을 위한 추가 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 낙찰되지 못했거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 시세분석 및 투자 포인트

7.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 주변 지역의 다세대 주택 매매 정보로, 2024년 2월 4억 9,410만원부터 2024년 7월 7억 5,000만원, 2024년 11월 7억 원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 전용면적 약 57~58㎡ (17~18평) 기준입니다. 본건은 단독주택이며 토지 면적이 554㎡ (약 167.58평)으로 넓어 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 주택 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

7.2. 단독주택의 잠재력

넓은 대지면적을 가진 단독주택으로서, 향후 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.3. 투자 고려 사항

감정가 7억 5천여만원 대비 주변 다세대 주택의 시세가 4억 9천만원에서 7억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 단독주택이며 토지 면적이 넓다는 장점이 있으나, 건물 미준공, 불분명한 유치권, 인수되는 가등기 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 산정 근거

본건은 건물 미준공 상태이며, 유치권 성립 여부 불분명, 소유권이전청구권가등기 인수 등 주요 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한 재매각 물건임을 감안할 때, 감정가(751,163,120원)를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 주변 시세, 물건의 하자, 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

8.2. 예상 범위

현 상태 및 제반 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 10~20% 할인된 금액 또는 그 이하 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 6억 5천만원에서 7억 2천만원 사이로 예상되나, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로 잠재적 가치가 있으나, 미준공 상태, 불분명한 유치권, 인수되는 가등기 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 따라서, 투자 가치를 판단하기 위해서는 현장 조사, 법률적 검토, 추가 공사 비용 산출 등 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.