나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20282 [2] 충청남도 공주시 유구읍 세동리 106 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1,2)는 충청남도공주시 유구읍 구계리 소재 ""구계리2구 마을회관"" 북동측 인근 및 기호(3)은 유구읍 세동리 소재 ""큰골마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사지의 토지로서, 기호(1,2)는 묵전상태이고, 기호(3)은 답으로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건기호(1,2)는 지적도상 맹지이나 기호(1)는 본건 북동측으로 인접토지를 통하여 접근가능하고, 기호(2)는 기호(1) 토지를 통하여 접근가능함.
- 기호(3) 토지는 본건 남동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 소하천구역(산막골천){소하천정비법}, 소하천예정지(산막골천){소하천정비법}
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 소하천구역(산막골천){소하천정비법},
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 도로구역(도로구역){도로법}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 공주시 유구읍 세동리 106에 소재한 토지입니다.

사건번호는 공주지원 2025타경20282 (2)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

용도는 답이며, 감정가는 316,262,000원입니다.

토지 면적은 5101.00㎡ (약 1543.03평)이고, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 이OO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 유구읍 세동리 소재 "큰골마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

토지는 대체로 부정형의 완경사지이며, 본 건(기호 3)은 답으로 이용 중입니다.

지적도상 맹지인 부분(기호 1, 2)도 있으나, 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

기호(3) 토지는 남동측으로 세로의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 기호(1, 2)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 등에 해당하며, 기호(3)은 생산관리지역, 도로구역 등으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다.

소하천구역(산막골천) 및 소하천예정지(산막골천)에 일부 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 6월 12일 접수된 근저당권 (을1, 권리자: 이양헌, 채권액: 300,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑5) 및 후순위인 근저당권(을1), 소유권이전청구권가등기(갑6), 가압류(갑7), 임의경매개시결정(갑8) 등은 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 지상권에 대한 기재는 확인되지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 3,300,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 위주로 형성된 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 상권은 발달하지 않은 편입니다.

인근 유구읍 소재지는 직물 산업의 역사적 배경을 가지고 있으며, 최근 폐산업시설을 활용한 문화예술공간 조성 사업 등이 추진되는 등 지역 활성화 노력이 있습니다.

유구색동수국정원, 유구전통시장 및 벽화거리 등 관광 및 지역 커뮤니티 시설이 인근에 있어, 농업 외적인 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건의 소재지인 유구읍은 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖추고 있습니다.

인근에는 유구색동수국정원과 같은 자연 및 휴식 공간이 있어 여가 활동에 활용될 수 있습니다.

차량으로 약 10분~30분 거리에 유구읍내 및 공주시내 접근이 가능하며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

주변에 숙박 시설도 갖추어져 있습니다.

농지취득자격증명이 필수이며, 이는 농업 관련 행정 절차 및 활동에 영향을 미칩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

일부 토지가 지적도상 맹지(도로에 접하지 않음)여서 건축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축산업 영위 시 제한이 따릅니다.

토지이용계획상 도로구역으로 지정된 부분이 있어 향후 도로 확장 계획 등과 관련하여 변동 가능성이 있습니다.

등기부등본 상 채무 총액이 33억 원에 달하는 점은 채권자 입장에서는 경매 절차의 원활한 진행을 기대할 수 있으나, 높은 부채 규모는 낙찰 후의 재정적 상황을 간접적으로 보여줍니다.

인근 지역에서 환경 관련 이슈(폐플라스틱 열분해 공장 반대, 채석단지 반대 등)가 있었던 점은 토지 이용 및 개발 시 잠재적 민원이나 규제 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공주시 유구읍에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 3억 1천여만 원입니다. 토지는 일부 맹지인 부분이 있으나, 포장도로에 접한 부분도 있어 접근성은 있습니다. 농지취득자격증명이 필수적이며, 가축사육제한구역 등 관련 법규 준수가 필요합니다. 인근 지역은 농경지와 자연림이 어우러져 있으며, 유구읍의 역사적 특색을 살린 문화예술 공간 조성 등 지역 개발 움직임도 있습니다. 높은 채무 총액에도 불구하고, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다. 농지로서의 가치와 함께 주변 개발 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

농지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

계획관리지역으로 지정된 일부 필지는 향후 건축 등 다른 용도로의 전환 가능성을 염두에 둘 수 있습니다 (단, 구체적인 개발 행위는 관련 법규 및 지자체 허가 사항 확인 필요).

유구읍 지역의 문화예술 공간 조성 및 관광 자원 개발 노력은 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

비교적 저평가된 농지로서, 향후 지가 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,262,000원입니다.

인근 유사 농지 거래 사례를 보면 평당 20만 원에서 75만 원까지 다양하게 나타나고 있으며, 토지의 구체적인 위치, 형상, 접도 여부, 용도지역 등에 따라 가격 차이가 큽니다.

본 물건의 감정가는 평당 약 20만 4천 원 수준으로, 일부 최근 거래 사례의 하단부에 위치하는 것으로 보입니다.

농지취득자격증명 필요, 일부 맹지 상태 등을 고려할 때, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

현재 공개된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 개별 필지의 상세 용도지역 확인, 유사 물건의 최신 낙찰 사례 분석 등을 통해 보다 정밀하게 산정해야 합니다.

하지만 현재 정보를 바탕으로 보수적인 접근 시, 감정가 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.