나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1054 [4] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1054 (4)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960, 내포에드가오피스텔2차 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 833,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.89㎡ (약 5.11평)

토지 지분: 16.8945㎡ (약 5.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

건물 지분: 61.06㎡ (약 18.47평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (내포에드가오피스텔2차)

건물명: 내포에드가오피스텔2차

총 층수: 지하 3층, 지상 7층

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 04월 23일

총 호실 수: 300호

주차 가능 대수: 237대 (총 연면적 기준)

1.4. 채권자

채권자: 목OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960번지, 내포에드가오피스텔2차 1층 104호에 위치하고 있습니다. 해당 건물은 최고 7층 규모의 집합건물이며, 업무시설 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 주변에는 다른 오피스텔, 상가, 관공서 등이 혼재되어 있습니다. '내포에드가오피스텔2차'는 총 261세대로 구성되어 있으며, 입주 후 약 9년차의 건물입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 것으로 보입니다. 건물 자체 지하 주차장이 3개 층까지 마련되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

2.3. 주변 시설

인근에 편의시설이 가까이 위치해 있으며, 노브랜드 홍성홍북점 등 쇼핑 시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 용동초등학교, 내포중학교 등이 도보 거리에 있습니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 내포신도시 개발 과정에서 집단에너지시설(SRF, RPF 연료 사용)에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 해당 시설의 현재 운영 여부 및 본건과의 관련성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건의 등기부등본상 현재까지의 총 채권액은 약 4,879,148,593원입니다. 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 송도주식회사 (2018-04-27)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-07-06, 2,616,000,000원)

* 소유권이전신탁: 주식회사무궁화 신탁 (2022-05-09)

* 임의경매개시결정: 목포 (2025-06-20, 2,263,148,593원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '지상권개요' 항목은 비어있음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)GS리테일

* 보증금: 0원

* 차임: 1,980,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.4. 권리 분석 총평

등기부상의 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 임차인의 경우 보증금이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종

내포에드가오피스텔2차는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 본건은 1층 104호로 용도가 근린상가로 분류되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 삽교읍 목리 일대는 내포신도시와 인접한 지역으로, 도청 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있습니다. 오피스텔 및 근린상가가 밀집해 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 관공서, 업무시설 등이 위치하여 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주요 입점 현황

(주)GS리테일이 임차하고 있으며, 이는 편의점 등 소매업종으로 추정됩니다. 이는 건물 내외부에 상업시설이 운영되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

건물 내 지하 주차장 시설이 양호하며, 인근에 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 접근 가능합니다.

5.2. 교통 및 교육

차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 초등학교 및 중학교가 도보 거리에 있어 학생이 있는 가정의 경우 고려해볼 만합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 부담

등기부상의 총 채권액(약 48.8억원)이 감정가(8.33억원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 후 채권자들의 적극적인 경매 진행으로 이어질 가능성이 있으며, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 상권 변화 가능성

내포신도시 개발 진행 상황 및 주변 경쟁 상권의 변화에 따라 향후 상권의 활성화 또는 침체 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 과거 혐오시설 논란

과거 내포신도시 인근 지역에 집단에너지시설(폐플라스틱 연료 사용) 설치 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 현재 해당 시설의 운영 여부나 본건과의 관련성은 불확실하나, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 소재 내포에드가오피스텔2차 내 근린상가로, 1층에 위치하여 접근성이 양호합니다. 현재 (주)GS리테일이 임차 중이며, 보증금 없이 월세만 지급받는 구조입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 권리상 다소 복잡한 양상을 보입니다. 하지만 임차인의 대항력 없는 점, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 주변 상권은 내포신도시 개발과 함께 형성되고 있으며, 편의시설 및 교통망도 갖추고 있습니다. 높은 채무 부담과 과거 혐오시설 관련 논란은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 근린상가로 접근성 우수

* (주)GS리테일 임차로 안정적인 월세 수입 기대 (별도 인수 부담 없음)

* 내포신도시 개발에 따른 향후 상권 성장 가능성

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 물건의 현재 시장 가치 (주변 유사 물건의 실거래가 및 호가 비교)

* 향후 예상되는 임대 수익률

* 물건의 잠재적 리스크 (높은 채무 부담, 상권 변화 가능성 등)

* 명도 진행 비용 및 소요 시간

상기 감정가 833,000,000원에서 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 시장 가치와 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.