나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1054 [3] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1054 (3)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층103호

용도: 근린상가 / 업무시설 (오피스텔)

감정가: 84,700,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.5435㎡ (약 5.61평)

건물면적: 67.02㎡ (약 20.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

1.2. 건축물 상세 정보

건물명: 내포에드가오피스텔2차

총 층수: 지하 3층, 지상 7층

사용승인일: 2018년 04월 23일

구조: 철근콘크리트구조

주요용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

전용 면적: 67.02㎡ (약 20.28평)

분양 면적 (추정): 약 72.96㎡ (약 22.07평) - 총 건물면적 21,888.09㎡ / 300호 기준

대지권 비율 (추정): 약 2.23% - 전용면적 67.02㎡ / 대지면적 3,009.2㎡ 기준

내진능력: Ⅶ-0.169g

1.3. 입지조건

해당 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치한 내포에드가오피스텔2차의 1층 103호입니다.

주변으로는 관공서 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

건물은 '청사로'에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소될 권리:

- 소유권보존 (2018-04-27)

- 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 2,616,000,000원, 2018-07-06)

- 소유권이전신탁 (주식회사무궁화 신탁, 2022-05-09)

- 임의경매개시결정 (채권자: 목포, 채권액 2,263,148,593원, 2025-06-20)

등기부채권 총액은 약 26억 1천 6백만 원으로, 감정가 8억 4천 7백만 원 대비 상당히 높습니다.

1.5. 임차인 현황

* 임차인: (주)GS리테일

* 보증금: 0원

* 차임: 1980000원

* 대항력: 없음

* 비고: GS리테일은 대항력 없는 임차인으로, 경매 절차 진행 시 명도 대상이 될 수 있습니다. 보증금이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.6. 상권분석

해당 물건은 1층 근린상가로, 오피스텔 건물 내 상가 및 주변 지역 상권을 이용할 수 있습니다.

주요 배후 수요는 건물 내 입주자 및 인근 지역 주민으로 형성될 것으로 예상됩니다.

GS리테일이 입점해 있어 일정 수준의 유동인구 확보 및 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

다만, 지역 내 신규 상권 개발 현황 및 경쟁 상가 현황에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

1.7. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통(버스) 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 별도의 혐오시설이 감지되지는 않았습니다. (자세한 사항은 현장 방문 확인 필요)

1.8. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액(약 26.16억원)이 감정가(약 8.47억원)를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정에서 유찰이 발생하거나 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도: 현재 대항력 없는 임차인(GS리테일)이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공실 위험: 상가 또는 오피스텔 공실률은 지역 경제 상황 및 건물 경쟁력에 따라 변동될 수 있으므로, 안정적인 임대 수익 확보 여부를 신중히 검토해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 내포에드가오피스텔2차 1층의 근린상가로, GS리테일이 입점해 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)이며, 1층 상가라는 장점이 있습니다.

그러나 등기부 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 하며, 낙찰 후에도 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있을지에 대한 추가적인 상권 및 임대 시장 분석이 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* 1층 코너 상가: 가시성 및 접근성이 높아 잠재적 고객 유입에 유리합니다.

* GS리테일 입점: 안정적인 임대 수익 및 유동인구 확보에 기여합니다.

* 신축 건물: 비교적 관리가 용이하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 적은 투자금으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

1.11. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

감정가: 84,700,000원

권리분석상 인수될 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 점과 향후 공실 및 임대 수익률을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 59,290,000원 ~ 76,230,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.