나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15658 [2] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 263-5 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,6,7,8,9,11)은 충청남도 홍성군 구항면 마온리 소재 '청송아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 주거나지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(2,4,5)는 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '홍주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형의 평탄한 토지로서 도로로 이용중임.
일련번호(2,4,5): 공히 인접도로 대비 다소 저지상태의 사다리 및 가장형의 토지로서 경계
구분없이 일단의 형태로 주거용 및 창고용 건부지로 이용중임.
일련번호(6,9,11): 공히 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 평지로서, 3필 1단의 형태로
자동차관련시설(운전학원)로 조성된 잡종지 등의 상태임.
일련번호(7,8): 공히 사다리형의 완경사 토지이며, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 동측으로 5~6m 정도의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있음.
일련번호(2,4,5): 공히 남동측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용중임.
일련번호(6,9,11): 지적도상 맹지이나 일련번호(1)을 통해 진출입 가능함.
일련번호(7): 지적도상 맹지이나, 일련번호(1, 9)를 통해 접근 가능함.
일련번호(8): 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,6,7,8,9): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소
(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

일련번호(2,4,5): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-0
8)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>,

일련번호(11): 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡
미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고바람.

공부와의 차이

일련번호(7, 8)은 공부상 지목이 '대' 및 '잡종지'이나, 현황은 활잡목이 자생하는 '토지임야' 상태이고, 일련번호(11)은 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 대부분 자동차관련시설(운전학원)의 '잡종지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 철골조 철판지붕 단층 건으로서,
외 벽: 세멘몰탈위 페인팅, 판넬잇기 등 마감,
내 벽: 세멘몰탈위 페인팅, 벽지, 타일, 우레탄판넬잇기 등 마감,
창호 및 도어: 지하는 목재 창호이며, 1층은 행거도어임.

일련번호(10): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서,
외 벽: 샌드위치판넬잇기 등 마감,
내 벽: 미장합판 및 일부 타일 등 마감,
창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(3): 1층은 냉동창고, 지하층은 창고 및 기계실임.
일련번호(10): 자동차관련시설(운전학원 사무실)임.

설비내역

일련번호(3): 냉동설비를 갖춤.
일련번호(10): 급·배수설비, 위생설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고바람.

공부와의 차이

일련번호(3)의 공부상 점포 용도이나, 현황 지하층은 창고 및 기계실, 1층은 냉동창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(목록 2, 3, 4, 5번)
- 제시외 건물(㉩~㉭, ㉠', ㉣') 매각 포함
- 제시외 건물( ㉡', ㉢') 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

홍성지원 2025타경15658 (2)

1.1. 2.소재지

충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 263-5

1.1. 3.용도

판매시설 (실제 이용 현황: 냉동창고, 창고, 기계실, 운전학원 사무실 등)

1.1. 4.감정가

1,079,445,600원

1.1. 5.면적

토지면적: 1132.00㎡ (약 342.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 351.00㎡ (약 106.19평)

건물 제시외면적: 258.00㎡ (약 78.05평)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산임의경매

1.1. 8.채권자

모아저축은행 (임의경매 신청 채권자)

1.1. 9.특이사항

법정지상권, 공동담보, 일괄매각(목록 2, 3, 4, 5번). 제시외 건물(㉩~㉭, ㉠', ㉣') 매각 포함, 제시외 건물(㉡', ㉢') 매각 제외.

1.1. 10.특수물건정보

법정지상권, 공동담보.

1.1. 11.건물 상세정보

1.1. 11.1.건물(3)

구조: 철골조 단층 건물. 공부상 제1종근린생활시설이나, 현황 1층은 냉동창고, 지하층은 창고 및 기계실로 이용 중.

세부사항: 일반철골구조, 철골조(라멘조), 기타지붕(철판), 1981년 10월 28일 사용승인.

1.1. 11.2.건물(10)

구조: 경량철골조 단층 건물.

이용 현황: 자동차관련시설(운전학원 사무실)로 이용 중.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

* 일련번호(1,6,7,8,9,11)은 충청남도 홍성군 구항면 마온리 소재 '청송아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 주거나지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 일련번호(2,4,5)는 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '홍주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

1.2. 2.교통상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

* 일련번호(1): 부정형의 평탄한 토지로서 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호(2,4,5): 인접도로 대비 다소 저지 상태의 사다리 및 가장형 토지로서 경계 구분 없이 일단의 형태로 주거용 및 창고용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(6,9,11): 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 평지로, 3필 1단의 형태로 자동차관련시설(운전학원)로 조성된 잡종지 등의 상태입니다.

* 일련번호(7,8): 사다리형의 완경사 토지이며, 토지 임야 상태입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

* 일련번호(1): 동측으로 5~6m 정도의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 일련번호(2,4,5): 남동측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

* 일련번호(6,9,11): 지적도상 맹지이나 일련번호(1)을 통해 진출입 가능합니다.

* 일련번호(7): 지적도상 맹지이나, 일련번호(1, 9)를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호(8): 지적상 맹지입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1,6,7,8,9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 일련번호(2,4,5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

* 일련번호(11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

1.2. 6.공부와의 차이

* 일련번호(7, 8)은 공부상 지목이 '대' 및 '잡종지'이나, 현황은 활잡목이 자생하는 '토지임야' 상태입니다.

* 일련번호(11)은 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 대부분 자동차관련시설(운전학원)의 '잡종지' 상태입니다.

1.2. 7.기타 참고사항

* 임대관계는 미상입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.토지 등기부 요약

* 소유권: 김창수 (1983-11-28)

* 근저당: 주식회사에이치에스에이치대부 (2012-03-12, 2,300,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 홍성낙농협동조합 (2012-03-14) - 말소

* 근저당: 김명숙 (2017-06-21, 500,000,000원) - 말소

* 가압류: 홍성낙농협동조합 (2017-12-08, 42,303,879원) - 말소

* 6번근저당부근질권: 모아저축은행 (2018-12-12, 2,300,000,000원) - 말소

* 압류: 홍성세무서장 (2020-12-18) - 말소

* 압류: 홍성군 (2023-05-09) - 말소

* 임의경매: 모아저축은행 (2025-04-14) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,842,303,879원

1.3. 2.건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김창수 (1981-11-24)

* 근저당: 주식회사에이치에스에이치대부 (2012-03-12, 2,300,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 김명숙 (2017-06-21, 500,000,000원) - 말소

* 가압류: 홍성낙농협동조합 (2017-12-08, 42,303,879원) - 말소

* 5번근저당부근질권: 모아저축은행 (2018-12-12, 2,300,000,000원) - 말소

* 압류: 홍성세무서장 (2023-04-25) - 말소

* 압류: 홍성군 (2023-05-09) - 말소

* 임의경매: 모아저축은행 (2025-04-14) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,842,303,879원

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권 성립 여지 있음. 본건 토지 위 소재 제시외 건물(㉡', ㉢')로 인하여 법정지상권이 성립될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 판매시설로 분류되어 있으나, 실제 이용 현황은 냉동창고, 창고, 기계실(건물 3) 및 운전학원 사무실(건물 10) 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

* 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 상권 형성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

* 별도로 확인된 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. '청송아파트'와 '홍주중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통은 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재하여 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 매각 제외되는 제시외 건물(㉡', ㉢')로 인해 토지에 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 맹지 발생: 일부 토지(일련번호 6, 9, 11, 7, 8)는 지적도상 맹지이거나 접근성이 제한적일 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지(일련번호 7, 8)는 공부상 지목이 '대', '잡종지'이나 현황은 '토지임야' 상태이며, 토지(일련번호 11)는 공부상 지목 '임야'이나 현황은 '잡종지' 상태로 실제 이용과 공부상의 내용에 차이가 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계 자체가 미상임에 유의해야 합니다.)

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리에 위치하며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 다양한 토지 지분과 건물로 구성되어 있으며, 용도 또한 판매시설, 창고, 운전학원 사무실 등으로 복합적입니다.

* 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계 자체는 비교적 명확합니다.

* 다만, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여지, 일부 맹지, 공부와의 차이 등은 잠재적 리스크로 신중한 검토가 필요합니다.

* 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 일체로서의 취득 및 활용 가능성이 높습니다.

* 냉동창고, 창고, 운전학원 사무실 등 다양한 업종으로의 전환 또는 기존 용도 활용을 통한 투자 기회를 제공합니다.

* 지역 개발 동향 및 토지 이용 계획 등을 고려한 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 현장 조사 결과, 향후 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.