나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10120 [6] 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 ""삼양삼거리"" 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

""일련번호(1~6) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임, 징크판넬
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체호에 대해 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함.

- 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

영동지원 2025타경10120 (6)

2.2. 소재지

충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18, 주1동 제5층 제502호 (신주소: 충청북도 옥천군 삼양로2길 5)

2.3. 구조 및 용도

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 용도는 다세대주택입니다. (방3, 거실, 주방, 화장실2 등)

2.4. 면적

* 토지 지분: 73.3208㎡ (약 22.18평)

* 건물 면적 (전용 면적): 62.15㎡ (약 18.80평)

2.5. 감정가

179,000,000원

3. 입지조건

3.1. 교통 접근성

본건은 서측 인근 옥천로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 전국적인 교통망 이용이 편리합니다.

3.2. 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "삼양삼거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 음식점, 판매점 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.2. 말소기준권리

2020년 12월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권이 말소기준권리입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 11월 18일

* 배당신고일자: 2025년 04월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임차인의 배당 여부는 재확인이 필요합니다.

4.4. 유치권 분석

* 유치권 신고인: 주식회사 신흥종합건설

* 신고 내용: 공사대금 521,000,000원

* 신고일자: 2026년 3월 13일

* 성립 여부: 불분명

* 채권자 신청: 2026년 4월 9일 유치권 배제 신청 있음

현재 유치권 신고가 되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 채권자(채권 최고액 108,000,000원의 근저당권자이자 경매 신청인)는 해당 유치권의 배제를 신청한 상태입니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 공사대금 521,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 있어 이는 매우 중대한 위험 요소입니다. 그러나 채권자의 배제 신청이 있는 점을 고려할 때, 유치권이 성립되지 않거나 소멸될 가능성도 있습니다. 입찰 전 법원 조사를 통해 유치권의 성립 및 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건 소재지 인근에는 음식점, 판매점 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5.2. 시장 동향

주변 부동산 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택은 2026년 1월 및 6월에 각각 80,000,000원, 60,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(179,000,000원)와 상당한 차이를 보이며, 현재 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 및 기반시설

옥천IC를 통한 광역 교통망 접근성이 우수하며, LPG 난방, 승강기, 상하수도 등 기본적인 생활 기반시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유치권 관련 리스크

앞서 분석한 바와 같이, 521,000,000원에 달하는 유치권 신고는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담해야 할 금액이 감정가 및 시세를 훨씬 초과하므로, 입찰 전 철저한 조사가 필수적입니다.

7.2. 건물 노후도

본건이 속한 건물의 건축 연도는 1991년~1992년으로 추정되며, 이는 약 30년 이상의 노후된 건물에 해당합니다. 추후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.3. 감정가와 시세의 괴리

본건 감정가는 179,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 최근 매매가는 60,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가가 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못했거나, 유치권 등 특수 요인으로 인해 실제 거래가치가 낮게 형성되었음을 시사합니다.

7.4. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 소재 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편이나, 521,000,000원의 고액 유치권 신고와 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세가 가장 큰 쟁점입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며 채권자의 배제 신청이 있다는 점은 긍정적으로 해석될 수 있으나, 이에 대한 법적 판단을 기다려야 합니다. 또한, 건물의 노후도 및 감정가와 시세 간의 큰 괴리 또한 투자 결정에 신중함을 요하는 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 유치권이 최종적으로 부존재하거나 소멸되는 것으로 확정될 경우, 현재 시장가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로, 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

* 옥천IC 인근으로 교통 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현재 파악된 시장 시세를 반영하고, 유치권이라는 큰 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 유사 면적 물건의 거래가 60,000,000원에서 80,000,000원 사이임을 감안하고, 유치권 리스크를 최우선으로 고려하여 65,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 법원의 유치권 관련 최종 판단 결과에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 반드시 관련 내용을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.