나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10120 [2] 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 ""삼양삼거리"" 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

""일련번호(1~6) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임, 징크판넬
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체호에 대해 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함.

- 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10120 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축연도: 2020년 11월 23일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 179,000,000원

토지면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

토지지분: 73.1792㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.03㎡ (약 18.76평)

건물지분: 62.03㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물표제부상 총연면적: 634.32㎡ (약 191.92평)

건축물표제부상 건축면적: 181.105㎡ (약 54.78평)

1.4. 토지 이용 계획

구분: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)

2. 입지조건

2.1. 교통

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이합니다.

차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로의 진출입이 가능하며, 이는 전국적인 교통망 이용에 편리함을 제공합니다.

2.2. 주위 환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "삼양삼거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 음식점, 판매점 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.3. 도로

본건 다세대주택 부지는 동측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 12월 21일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (108,000,000원)

등기부채권 총액: 126,700,000원

이 외 다수의 권리(가압류, 임의경매)가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 도

보증금: 20,000,000원

차임: 430,000원

전입일자: 2024년 6월 10일

배당신고일자: 2025년 4월 10일

대항력: 없음

권리분석 결과, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 보증금이 없으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 유치권 분석

유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 주장하며 유치권을 신고(2026년 3월 13일)하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

2026년 4월 9일 채권자의 유치권 배제 신청이 있는 것으로 보아, 본 유치권의 존부 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 유치권이 성립될 경우 막대한 추가 비용 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지 인근으로는 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량으로 약 5~10분 거리에 옥천읍 중심 시가지가 있어 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능을 중심으로 상업 및 업무 기능이 일부 허용됩니다.

다세대주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에는 기본적인 상점들이 있으며, 옥천읍 시가지로의 접근성이 양호하여 대형마트, 병원, 금융기관 등의 이용이 편리합니다. 옥천초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, LPG에 의한 바닥 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

가장 큰 리스크는 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권입니다. 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 가능성이 있으며, 이는 예상 투자 비용을 크게 초과할 수 있습니다. 채권자의 배제 신청이 있으나, 이에 대한 최종 결정 및 법적 판단을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 환경 관련 규제 적용 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인) 건물이지만, 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 거액의 유치권 존재 여부가 불확실하다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

유치권 문제가 해결되지 않을 경우, 본건은 투자 가치가 매우 낮아질 수 있습니다. 반대로 유치권 문제가 낙찰자에게 부담되지 않는 방향으로 정리된다면, 신축 건물로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 건물의 상태 및 가치 유지에 유리합니다.

* 양호한 교통 여건: 옥천IC 접근성이 뛰어나 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 1991~1992년에 건축된 유사 면적의 다세대주택이 6천만 원에서 1억 2천 5백만 원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 100만 원 ~ 120만 원 수준입니다.

본건은 2020년 신축으로 건축 연식에서 큰 차이가 있어 신축 프리미엄을 고려해야 합니다. 만약 신축 프리미엄을 평균 50~70%로 적용하여 평당 165만 원 ~ 187만 원으로 산정할 경우, 62.03㎡ 면적의 시장 가치는 약 1억 235만 원 ~ 1억 1,610만 원 수준으로 추정됩니다.

그러나, 본건의 감정가(약 288만 원/㎡)는 제공된 시장 데이터와 비교했을 때 매우 높게 책정되어 있습니다. 또한, 성립 여부가 불분명한 5.21억 원의 유치권은 투자에 있어 가장 큰 위험 요소입니다.

따라서, 유치권의 최종 인수 여부 및 해결 가능성에 대한 철저한 조사 후 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 유치권 문제가 낙찰자에게 인수되지 않거나, 원만히 해결될 수 있다는 확신이 있을 경우, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 시장가치 추정치와 감정가, 그리고 중대한 유치권 리스크를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 시장 데이터에 근거한 보수적인 접근이 필요하며, 최악의 경우 유치권 인수 비용까지 고려해야 합니다.

유치권 문제 해결 가능성을 낙관적으로 볼 경우, 보수적인 시장가치와 감정가 사이의 중간 지점인 약 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 유치권의 존재만으로도 리스크가 매우 크므로, 약 1억 2천만 원 이하의 입찰가를 신중하게 검토할 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문, 유치권 관련 추가 조사, 그리고 전문가와 상의 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.