나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10120 [3] 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 ""삼양삼거리"" 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

""일련번호(1~6) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임, 징크판넬
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체호에 대해 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함.

- 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10120 (3)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18, 주1동 제4층 제401호 (신주소: 충청북도 옥천군 삼양로2길 5)

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

건물면적: 62.03㎡ (약 18.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축연도: 2020년 11월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리에 위치하고 있으며, "삼양삼거리" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

서측 인근 옥천로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로의 진출입이 가능합니다. [cite:1, cite:2]

이는 광역적인 교통망 접근성을 높여주어 물류 이동이나 외부 지역과의 연결성을 확보해 줍니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2020-12-21, 108,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite:4, cite:5]

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-03. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 배당신고일자 2025-04-16. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항 (유치권):

주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 이유로 유치권을 신고(2026.3.13.)하였으나, 성립 여부는 불분명합니다. [cite:1, cite:5]

채권자(농업협동조합자산관리회사)는 2026.4.9. 유치권 배제 신청을 하였습니다.

이는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼양리 지역은 주위로 단독주택, 다세대주택과 함께 음식점 및 판매점 등 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

삼양삼거리 인근이라는 지리적 위치는 지역 내에서의 접근성을 높여주며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권의 규모는 크지 않으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방 3개, 거실, 화장실 2개 등으로 구성되어 있어 실거주 및 임대 수익 창출에 적합한 구조입니다.

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 단독주택 및 다세대주택이 밀집하여 있어 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 존재: 공사대금 521,000,000원에 대한 유치권 신고는 본건의 가장 큰 리스크입니다. 비록 채권자의 배제 신청이 있으나, 유치권의 성립 및 인수 여부에 따라 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:1, cite:5]

불확실한 임대 관계: 본건 전체 호에 대해 임대 관계가 있는 것으로 탐문 조사되었으나, 자세한 임대 관계는 경매 진행 시 재확인해야 합니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.)

토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 양호한 교통 접근성과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. [cite:1, cite:2]

그러나 5억 원이 넘는 거액의 유치권 신고는 낙찰 시 큰 부담으로 작용할 수 있으며, 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다. [cite:1, cite:5]

만약 유치권 문제가 명확하게 해결된다면, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

편리한 교통망(옥천IC 인접)으로 외부 이동 용이.

지역 내 기본적인 상업시설 및 주거 환경.

유치권 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

주변 유사 부동산 매매 사례 분석:

최근 거래된 유사 다세대 주택들의 면적 대비 실거래가(1991~1992년 건축, 약 6천만 원~1억 2천5백만 원)를 고려할 때, 본건(2020년 건축)은 신축이라는 이점에도 불구하고 유치권이라는 중대한 위험 요인을 안고 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 위험 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제시합니다.

이는 유치권으로 인한 위험 부담을 상당 부분 반영한 가격이며, 입찰 전 반드시 유치권 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부 및 법적 효력을 확인하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.