나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10120 [4] 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 ""삼양삼거리"" 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

""일련번호(1~6) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임, 징크판넬
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체호에 대해 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함.

- 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18번지 (신주소: 충청북도 옥천군 삼양로2길 5)에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 영동지원 2025타경10120 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 7,900만원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본건의 전용면적은 62.15㎡(약 18.80평)이며, 토지 지분 면적은 73.3208㎡(약 22.18평)입니다.

건축물대장상 본 건물은 2020년 11월 23일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조로 총 5층 중 4층에 해당합니다. 건물 총 세대수는 8세대입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사이며, 최초 근저당권은 2020년 12월 21일에 설정되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "삼양삼거리" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택 및 음식점, 판매점 등 근린생활시설이 혼재합니다.

교통 상황은 본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 있어 고속도로 진출입이 편리합니다.

건물의 동측으로는 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 12월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부상 채무 총액은 108,000,000원으로 기재되어 있으나, 임의경매 채권 금액은 565,635,009원으로 확인됩니다.

주요 권리 사항으로 유치권 신고가 있습니다. 유치권 신고인 주식회사 신흥종합건설은 공사대금 521,000,000원을 주장하며 유치권을 신고하였습니다(2026. 3. 13.). 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 채권자(농업협동조합자산관리회사)는 2026년 4월 9일에 유치권 배제 신청을 하였습니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 30,000,000원

차임: 430,000원

전입/확정일자: 2021-02-08

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 근린생활시설 이용은 편리합니다.

1.4. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

난방은 LPG에 의한 바닥 난방 설비가 구비되어 있으며, 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

인근 옥천로를 통한 지역 접근성이 양호하며, 차량으로 5분 거리에 옥천IC가 있어 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 위험 요소는 주식회사 신흥종합건설이 신고한 5억 2,100만원 규모의 유치권입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 낙찰 후 유치권이 성립될 경우 상당한 금액의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 채권자의 유치권 배제 신청이 있으나, 최종 결과는 예측하기 어렵습니다.

집합건물 등기부상 최초 채무 총액은 1억 800만원이나, 실제 경매 개시 채권액은 5억 6,563만 5,009원으로, 채무 규모가 상당히 크다는 점을 인지해야 합니다.

본건 전체 호에 임대 관계가 있는 것으로 탐문되었으나, 자세한 내용은 입찰 시 재확인이 필요합니다. (현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

주변 매매 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최신 건축물(2020년 사용 승인)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나 5.21억 원에 달하는 유치권 신고 건이 성립 여부가 불분명하여 최대의 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 채권자의 유치권 배제 신청이 긍정적인 요소일 수 있으나, 최종 판단은 법적 절차를 거쳐야 합니다.

등기부상 채무 규모 또한 상당하며, 주변 실거래가 대비 감정가가 높은 편입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건 및 교통 편리성.

* 비교적 최신 연식의 건물(2020년 사용 승인).

* 유치권 문제가 해결될 경우 시세 대비 저평가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 최근 매매가는 약 6,000만원에서 12,500만원 사이로 파악됩니다. 본건의 전용면적(62.15㎡)을 고려할 때, 이를 기준으로 산정된 시장 가격은 약 7,000만원 내외로 추정됩니다. 그러나 감정가는 1억 7,900만원으로 시세 대비 높게 책정되어 있습니다.

가장 큰 위험 요소인 5억 2,100만원 규모의 유치권 신고 건은 낙찰가의 상당한 부분을 차지할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부에 따라 인수 금액이 달라지며, 성립 시 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 위와 같은 시세 차이와 유치권이라는 중대한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 유치권의 최종 처리 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있으나, 현 시세와 유치권 위험을 감안하여 감정가의 50% 이하 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 시세 기반 예상 입찰가는 약 5,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 제안할 수 있으나, 유치권 문제 해결 방안을 철저히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰가에서 유치권 금액을 제외한 금액이 시장 가치와 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가: 6,000만원

(주의: 유치권의 성립 여부에 따라 입찰가 산정은 크게 달라질 수 있습니다. 본 입찰가는 잠재적 위험을 충분히 반영한 보수적인 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.