나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10120 [5] 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 ""삼양삼거리"" 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

""일련번호(1~6) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서,
외벽 : 화강석붙임, 징크판넬
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지 등
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체호에 대해 임대관계가 있는 것으로 탐문조사되었으나, 자세한 임대관계는 경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함.

- 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경10120 (5)

* 소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 40-18 주1동 제5층 제501호

* 물건 종류: 다세대주택

* 감정가: 179,000,000원

* 토지 면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

* 토지 지분: 73.1792㎡ (약 22.14평)

* 건물 면적: 62.03㎡ (약 18.77평)

* 건물 지분: 62.03㎡ (약 18.77평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 건축물 사용승인일: 2020년 11월 23일 (허가일 2019년 10월 30일)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "삼양삼거리" 동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로의 진출입이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (접수일자: 2020년 12월 21일, 채권최고액: 108,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매 (채권액: 565,635,009원)가 2025년 4월 8일 등기되었습니다.

* 유치권 신고: 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 주장하며 2026년 3월 13일 유치권이 있다고 신고하였습니다. 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 2026년 4월 9일 채권자의 유치권 배제 신청이 있는 상태입니다. 이는 본건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2021년 5월 12일

* 확정일자: 2021년 4월 23일

* 배당신고일자: 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (물건명세서상 '지상권'이 언급되어 있으나, 본건 해당 여부는 불분명합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "삼양삼거리" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제501호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등의 구조로 파악됩니다.

* 건물 구조 및 외관: 외벽은 화강석붙임, 징크패널로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 하이새시이중창호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, LPG에 의한 바닥 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 현황: 본건 토지는 삼각형에 유사한 형상으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 본건 다세대주택 부지 동측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

* 기타 참고사항: 건물 전체 호에 임대관계가 있는 것으로 탐문 조사되었으나, 상세한 임대 관계는 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 주식회사 신흥종합건설의 5억 2천 1백만원 상당의 유치권 신고는 본건 경매 절차에서 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권 성립 여부가 불분명하고 채권자의 배제 신청이 있었으나, 최종적으로 낙찰자가 부담해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이로 인한 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 불확실한 임대 관계: 탐문 조사 결과 임대 관계가 있는 것으로 파악되었으나, 상세 내용에 대한 재확인이 필요합니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(1억 7천 9백만원) 대비 최근 실거래가 정보 분석 결과, 실제 시장 가격이 현저히 낮은 것으로 추정됩니다. 이는 감정평가 시점 또는 평가 방식에 따른 차이일 수 있으며, 낙찰 후 시장 가치와의 괴리로 인한 재산상의 손해 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편이며, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)에 해당합니다. 그러나 5억 2천 1백만원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 시 큰 법적 리스크를 부담할 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 최근 실거래가 정보상 시세가 낮게 형성되어 있어, 투자 가치 판단에 신중한 접근이 요구됩니다. 유치권 문제 해결 가능성과 시세 대비 투자 메리트를 면밀히 분석해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 시세 차익: 본건과 유사한 연식의 건물임에도 불구하고, 최신 실거래가 정보에 따르면 본건의 감정가보다 낮은 가격대에서 거래가 이루어지고 있습니다. 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지: 옥천IC 접근성이 뛰어나 수도권 및 타 지역으로의 이동이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 인프라 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 5억 2천 1백만원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부와 처리 과정에 대한 불확실성이 매우 크다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 또한, 감정가 1억 7천 9백만원에 비해 최근 실거래가 추정치는 6천만원에서 8천만원 사이로 분석되어 상당한 괴리가 존재합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 제반 사항들을 종합적으로 판단할 때, 유치권 관련 법적 리스크를 감안하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 추정치 및 감정가를 고려하되, 리스크 프리미엄을 충분히 반영한 가격 산정이 요구됩니다.

이에, 현 시세 및 위험 요소를 감안하여 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 제안합니다. 이 금액은 유치권 관련 분쟁 해결을 전제로 한 매우 보수적인 접근이며, 투자 결정 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 유치권의 구체적인 법적 상태 및 해결 방안을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

혐오시설 여부에 대해서는 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.