나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506141 [1] 인천광역시 강화군 길상면 선두리 990-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2024.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 "가천대학교 강화캠퍼스" 남동측 인근 및
"강화웰빙CC" 남측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지(전, 답) 및 임야 등이 소재
합니다.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

기호1: 장방형 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.
기호3: 부정형 토지로서, "부속토지(의뢰되지 아니한 동소 1053-73 주택)" 및 "전(묵전)"
입니다.
기호4: 사다리형 토지로서, "전(묵전)" 입니다.
기호5: 사다리형 토지로서, "전"입니다.
기호6: 부정형 토지로서, "전" 입니다.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 세로(가) 포장도로와 접합니다.
기호3: 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입 가능합니다.
기호4: 서측으로 세로(가) 포장도로와 접합니다.
기호5: 맹지입니다.
기호6: 서측으로 세로(가) 포장도로와 접하나 남서측 도로 대비 저지 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육
제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-06-08)(가천대학교강화캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>에 해당합니다.
기호3,4,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>에 해당합니다.
<추가기재> * 문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조
(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기
바랍니다.
기호6: 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 감정평가 개요 5. 그 밖의 사항 (5)"를 참고하시
기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호3의 귀제시목록상 지목은 "대"이나 현황은 "부속토지" 및 "전"으로 이용 중이며
기호4와 기호5의 귀제시목록상 지목은 "답"이나 현황은 "전" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서,
외벽- 적벽돌 치장쌓기 마감 등.
내벽- 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호- 하이샷시 창호입니다.

이용상태

"단독주택" 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비를 갖추고 있는 것으로 탐문조사 됩니다.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 감정평가 개요 5. 그 밖의 사항 (5)"를 참고하시
기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

일괄매각
본건 건물은 일반건축물 대장에 의하면 건축허가과-17747(2019.9.11.)에 의거 양성화한 것으로 표시(2004년 신축)되어 있으나 건축물대장상 사용승인일이 미표기 상태임
본건 토지 경계선 부근에 소재하는 제시외건물(조립식 컨테이너, 농가용 저온창고) 및 건물 옥상에 소재하는 제시외건물(목조구조 정자)은 철거 및 이동이 용이한 것으로 판단되어 감정평가에서 제외
정확한 위치 및 경계 등에 대하여 별도의 지적측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경506141(1) 사건으로, 인천광역시 강화군 길상면 선두리 990-15에 소재한 단독주택입니다.

총 감정가는 286,330,500원입니다.

토지 면적은 522.00㎡ (약 157.9평)이며, 건물 면적은 180.41㎡ (약 54.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 우리금융캐피탈입니다.

본 물건은 중복 사건으로 분류되며, 일괄 매각 주의사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 "가천대학교 강화캠퍼스" 남동측 인근 및 "강화웰빙CC" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지(전, 답) 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지 형태는 기호1은 장방형으로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호3, 4, 5, 6은 각각 부정형 또는 사다리형으로 농경지(전, 묵전) 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호1, 4, 6은 서측으로 포장도로와 접하나, 기호3과 기호5는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하거나 맹지입니다. 기호6은 서측 포장도로와 접하나 도로 대비 저지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

기호1: 계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(가천대학교), 성장관리권역에 해당합니다.

기호3, 4, 5: 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호6: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

추가적으로 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례 등에 의한 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 상권분석

본 물건은 강화군의 전원지역에 위치하여 일반적인 상업지역과는 구분됩니다.

주요 인근 시설로는 "가천대학교 강화캠퍼스"와 "강화웰빙CC"가 있어, 특정 수요층(대학생, 골프 이용객 등)을 대상으로 한 임대 사업 또는 편의시설 접근성 측면에서 일부 잠재력을 가질 수 있습니다.

주변은 주로 단독주택과 농경지로 이루어져 있어, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않아, 도심 접근성보다는 자연 친화적인 생활 환경을 선호하는 수요층에 적합할 것으로 보입니다.

1.3. 생활정보

본건은 인천광역시 강화군 길상면의 외곽 지역에 위치하여, 차량 접근성이 비교적 용이하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주변에 골프장과 대학교가 위치해 있어, 레저 활동이나 교육 관련 시설 접근이 편리한 편입니다.

다만, 인근에 대형마트, 병원, 백화점 등 주요 편의시설은 부족할 수 있으며, 이러한 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 수 있습니다.

주변 환경은 단독주택과 농경지, 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 자연 환경 속에서 생활할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 김수동(2015.04.30)에서 황건익(2019.05.10)으로 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 부천지구축산업협동조합(2019.10.01, 240,000,000원)입니다.

이 외에도 윤송원(2023.09.12, 45,000,000원)의 근저당, 우리금융캐피탈, 엔에이치농협캐피탈, 강화남부농업협동조합, 농림수산업자신용보증기금 등의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 존재했으나, 모두 말소 예정인 권리들입니다.

건물 등기부 역시 을1 근저당(부천지구축산업협동조합)을 말소기준권리로 하여, 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 342,496,208원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (cite: 7)

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 미표기 상태이며, 2004년 신축건물이지만 일반건축물대장상 양성화된 것으로 표시되어 있어, 건축물의 정확한 현황 및 법적 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 경계선 부근의 제시외 건물(조립식 컨테이너, 농가용 저온창고) 및 건물 옥상 정자는 철거 및 이동이 용이하다고 판단되어 감정평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 철거 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

토지의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 별도의 지적 측량이 필요합니다.

토지 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 있어(기호3: 지목 '대'이나 현황 '부속토지/전', 기호4,5: 지목 '답'이나 현황 '전'), 지목 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

일부 토지(기호3, 5)가 맹지이므로, 접근성 확보를 위한 방안을 고려해야 합니다.

문화재보호법 등 관련 법규에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 길상면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 비교적 넓은 건물 면적을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 시 등기부상 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 건축물 사용승인일 미표기, 맹지 포함, 지목과 현황 불일치, 제시외 건물 문제, 문화재 관련 확인 필요 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 복합적인 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 깨끗한 권리 상태 확보가 가능합니다.

* 주변 골프장 및 대학교 인접으로 특정 수요층을 겨냥한 임대 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 증축, 개축, 또는 전원주택 생활을 위한 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,330,500원입니다.

인근 지역의 유사 부동산 시세 조사 결과, 해당 지역의 단독주택은 상태 및 위치에 따라 평당 100만원 ~ 200만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 기준으로 본건의 토지 157.9평과 건물 54.6평을 고려할 때, 시장 거래가는 대략 250,000,000원에서 350,000,000원 범위로 추정됩니다.

건축물의 사용승인일 미표기, 맹지, 제시외 건물 처리 필요, 지목과 현황 불일치 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 문화재 관련 인허가 사항 확인 결과에 따라 가치가 변동될 수 있습니다.

제시된 정보와 현 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 그리고 관련 인허가 사항 확인 후에 보다 구체적으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.