나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584271 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-58 메트로칸 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천축구전용경기장" 남동측에 위치하고, 주변
은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경
은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 도원역(1호선) 등이 소재하는
등, 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.09)

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택,업무시설,제2종근린생활시설 등의 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584271 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-58 메트로칸 2층203호 (인천광역시 미추홀구 미추로58번길 12)

건물구분: 오피스텔 (집합건축물)

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 210,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고양시산림조합 (근저당권자)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2018년 04월 09일

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천축구전용경기장" 남동측에 위치하고 있습니다.

주변환경: 본건 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 평가됩니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 남서측 및 북서측으로 세로의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 15일 접수된 고양시산림조합의 근저당권 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김성규:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1997-04-06

대항력: 있음

비고: 1997년부터 전입된 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임상필:

보증금: 30,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2023-12-06

배당신고일자: 2025-01-16

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 대항력 있는 임차인(김성규)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

업종: 본건은 집합건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중에 있습니다.

주변 상권: 인천축구전용경기장 인근에 위치하여 배후 수요가 일부 존재하며, 아파트 단지 및 지역 내 근린생활시설이 혼재된 상업 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 소규모 상가 및 편의시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 숭의초등학교, 선인중학교, 선인고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

의료시설: 미추홀구 내 병원 및 의원 접근이 용이합니다.

주변 시설: 인천축구전용경기장, 인하대학교 병원 등 주요 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (김성규): 1997년부터 전입되어 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요합니다.

건물 상태: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획: 과밀억제권역에 해당하여 향후 지역 개발 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 메트로칸 오피스텔(사무소)로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며 교통 여건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 보증금 0원, 차임 0원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없으나, 해당 임차인과의 명도 협상 과정이 중요하게 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사를 통해 임차인의 실제 점유 관계 및 권리 행사 여부를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔(사무소)로 상품성이 우수합니다.

지하철 1호선 도원역 역세권으로 교통이 편리합니다.

인천축구전용경기장 등 주변 개발 호재 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 명도 관련 직접적인 재정 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 210,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

시세 분석:

현 시세 파악을 위해 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 임대 매물 현황, 공실률 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 인천 미추홀구 숭의동 지역의 오피스텔 및 상가 사무실 시세는 지역별, 건물별, 층별, 향별로 상이할 수 있습니다. (이 부분은 실제 현장 조사 및 부동산 정보망 확인이 필요합니다.)

본 건은 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 관련 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 리스크는 입찰가 산정에 반영되어야 하며, 일반적으로 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예측이 어렵습니다. 다만, 감정가 210,000,000원을 기준으로, 명도 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예를 들어, 유사 물건의 최근 거래가 및 현재 시세가 감정가 수준이거나 그 이상이라면, 본 건의 감정가 210,000,000원을 기준으로, 임차인 리스크를 고려하여 170,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

추가 조사 필요:

주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 매물 가격, 공실률, 건물 관리 상태, 임차인과의 명도 예상 비용 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.