나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509267 [2] 인천광역시 중구 운서동 3098-1 지엘플렉스1 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 중구 운서동 소재 ""운서역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본 건물과 같은 규모의 주상복합체 건물 중심의 역세권 주상지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하는 바 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 1층 115호와 7층 708호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 전면 통유리(기호 1, 1층 115호) 마감,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 샤시 마감, 내부 인테리어 마감 등,
창 호 : 섀시 창호임.

이용상태

기호 1) : 근린생활시설(파머스 포크 : 하아이안 샐러드 영종운서점)로 이용중임.
기호 2) : 주거용 오피스텔임.

설비내역

기본적인 급·배수 설비, 도시가스 설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등 되어 있으며 기호1)은 천정형 냉난방설비 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(오피스텔(생활용숙박시설 포함) 321개호, 근린생활시설 27개 호, 주차 244대, 승강기 3대) 건부지임.

인접 도로상태등

3면으로 각각 대로, 중로, 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리
권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1)은 보증금 2천만원, 월세 190만원으로 임차 중이며 기호 2)는 임차인 거주하나 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509267 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3098-1, 지엘플렉스1 7층 708호

용도: 오피스텔 (건축물 현황상 생활숙박시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 포함)

감정가: 118,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO (박경이)

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 7.67㎡ (약 2.32평)

토지 지분: 7.67㎡ (약 2.32평)

건물면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

건물 지분: 22.22㎡ (약 6.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 남동측 인근에 위치하며, 본 건물과 같은 규모의 주상복합체 건물 중심의 역세권 주상지대임.

- 교통상황: 본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(운서역)이 소재하여 대중교통 편익 양호.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 7층 708호.

- 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중.

- 설비내역: 기본적인 급·배수, 도시가스, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등.

1.3. 특이사항

중복사건으로, 해당 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 인천국제공항철도 운서역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

본 건물은 운서역 주변의 주상복합 건물들이 밀집한 역세권 주상지대의 일부입니다. 주변 환경은 무난한 편이며, 일대는 드라마 및 영화 촬영지로도 알려져 있습니다.

2.3. 교통 편의성

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 운서역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 영종국제도시 내 핵심 입지로, 공항철도를 통해 김포공항 및 서울역으로의 이동이 용이합니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

건물은 대로, 중로, 소로에 3면이 접해 있습니다. 토지이용계획으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역에 해당하며, 장애물제한표면구역(공항시설법) 및 성장관리권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 희망새마을금고 근저당 (2018-12-11 접수, 85,200,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리:

- 희망새마을금고 근저당 (을1)

- 박경이 강제경매 (갑9, 2025-05-19 접수)

- 희망새마을금고 임의경매 (갑10, 2025-06-20 접수)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권자 및 채무 내역

채권자: 박OO (박경이) - 강제경매 신청.

채무 총액 (등기부상): 85,200,000원 (근저당 기준).

3.3. 임차인 현황

기호 1) (근린생활시설): 보증금 2천만원, 월세 190만원으로 임차 중.

기호 2) (주거용 오피스텔, 본 건 708호): 임차인이 거주 중이나, 보증금 및 월세 등 임대 관계가 미상입니다.

인수 가능한 보증금: 0원 (공시된 내용 기준).

3.4. 임차인 관련 주의사항

주거용 오피스텔(708호)의 임차인은 거주 중이나 보증금 및 월세 등 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 명도 진행 시 보증금 인수 여부 또는 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 역세권 입지

본 물건은 운서역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 이는 유동인구 확보 및 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 주변 상업시설

건물이 속한 지엘플렉스1은 생활숙박시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 구성되어 있습니다. 주변으로도 유사한 규모의 주상복합 건물들이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.3. 잠재적 성장 가능성

영종국제도시 개발 계획과 인천국제공항 배후 지역으로서의 잠재력이 높으며, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근에 근린생활시설이 있으며, 도보 거리 내에 롯데마트, 다이소 등 생활 편의시설이 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천국제공항과의 접근성이 뛰어나며, 공항철도를 이용해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 시설

인근에 공항신도시 상권, 공원, 백운산 등이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 정보 미상

708호 임차인의 보증금 및 월세가 미상인 점은 명도 과정에서 보증금 인수 또는 협상에 따른 부담이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 중복사건

다수의 경매 사건이 동일 물건에 대해 진행되고 있어, 경매 절차가 다소 복잡해질 가능성이 있습니다.

6.3. 공항 관련 규제

본 건이 장애물제한표면구역(공항시설법)에 포함되어 있어, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운서동, 운서역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 편리한 교통 환경과 인천국제공항 인접성, 영종국제도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대감은 큰 장점입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 면적 대비 시세는 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 708호 임차인의 보증금 및 월세 정보가 미상인 점은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 철저한 권리분석을 통해 인지하고 대비해야 할 부분입니다. 중복사건으로 인한 절차적 복잡성도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 리스크 요인을 신중하게 관리한다면 안정적인 투자 또는 실거주 기회를 제공할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 도보 거리의 초역세권 입지.

* 인천국제공항 및 영종국제도시 개발의 수혜 기대.

* 안정적인 임대 수요와 시세 유지 가능성.

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3년간의 오피스텔 매매 거래 사례는 다음과 같습니다:

- 2025년 9월 12일: 22.22㎡ (9층) - 7,000만원

- 2026년 3월 23일: 20.36㎡ (2층) - 6,500만원

- 2026년 3월 10일: 22.22㎡ (8층) - 8,000만원

평균 매매가 (22.22㎡ 기준): 약 7,500만원 (평균 시세).

최고가 대비: 8,000만원 (2026년 3월 8층 거래)

9.2. 입찰가 산정

감정가는 118,000,000원이나, 최근 실거래가는 6,500만원에서 8,000만원 사이에 분포하고 있습니다. 이는 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

주거용 오피스텔(708호)의 임차인 정보 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 시세 범위를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 최고가인 8,000만원을 기준으로, 보증금 미상 임차인에 대한 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

7,000만원 ~ 8,000만원

9.4. 제안 입찰가

보수적인 접근으로 7,500만원을 기준으로, 현장 상황 및 명도 가능성을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

10. 주변 시설 조사 결과

10.1. 혐오시설 여부

인근 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 주민들의 생활에 직접적인 부정적 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다..

본 건이 위치한 운서역 주변은 주상복합 단지와 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

10.2. 기타 시설

주변에는 롯데마트, 다이소, 각종 병원, 음식점, 카페 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 인천국제공항과 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 주거지로서의 기능도 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.