나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [5] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행으로 추정)

중복사건, 공동담보 물건임.

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 2층 205호

용도: 도시형생활주택 (공부상 업무시설(오피스텔)로 등록된 호실도 있으나, 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 205호

건축일자: 사용승인일 2019년 5월 10일 (관련 건축물 정보 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 95,000,000원

토지 면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

건물 면적: 22.20㎡ (약 6.72평) (전용면적)

1.4. 매각 관련 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치함.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지이용계획상 북측으로 대로3류(폭 25m-30m)에 접하나, 지하차도 진입부로 실제 본건에 접하는 부분은 보행자용 세로임. 남측 및 동측으로는 소로(세로)에 접하여 차량 진출입이 가능함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함)

가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초)

비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.11.20.-2028.11.19.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 4월 22일자 하나은행 근저당 (을5, 금1,680,000,000원)

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정임.

유일한 인수 권리는 명시되어 있지 않음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 차진환

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 9월 26일

배당신고일자: 2024년 10월 8일

대항력: 없음 (없음)

비고:

본건 임차인 차진환은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 배당신고를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 차진환 임차인의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, 현재 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 정확한 배당 결과는 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원임.

다만, 임차인의 배당 여부 및 법원 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 확인 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 오산동 일대는 주거지 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 성산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이함.

* 기타: 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설이 갖추어져 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에 변동 사항이 있을 수 있음.

* 임차인 차진환은 대항력이 없으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰 후 인수될 가능성을 배제할 수 없음 (현재 인수 보증금 0원으로 기재).

5.2. 물건 현황상 리스크

* 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 어려운 호실이 있어, 실제 이용 상태 및 내부 상태는 경매 참여 전 반드시 직접 확인 필요함. (본건 205호의 내부 확인 여부는 불명확함)

* 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되었으나 실제 주거용으로 이용 중인 호실이 있는 것으로 탐문되어, 용도 불일치로 인한 문제 발생 가능성 있음.

5.3. 기타 리스크

* 본건은 비행안전제3구역에 포함되어 있어, 건축 및 개발 관련 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 도시형생활주택으로, 성산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 무난한 편임. 감정가는 95,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 거래 사례가 6,500만원인 점을 감안할 때, 시장 가치 대비 감정가 괴리가 있는 것으로 판단됨. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 배당 결과에 따른 변동 가능성은 확인해야 함. 건물 내부 확인이 어렵다는 점과 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 제한 사항을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨.

7. 투자 포인트

* 성산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 건물 노후도가 비교적 낮아(2018년 준공 추정), 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(18.195㎡)의 거래 사례가 6,500만원(2026년 7월)이며, 본건 면적(22.20㎡)을 고려 시 평당 단가를 적용하면 약 7,900만원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됨.

다만, 감정가 95,000,000원과 시세 간 괴리가 있으므로, 본인의 투자 성향 및 임장 시 파악된 현장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

인수되는 보증금이 없고, 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 내부 미확인 및 각종 제한 사항을 감안하여, 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

본 물건의 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.