나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [13] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (13)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 4층 403호

건물명: 스카이캐슬

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.87㎡ (약 3평)

토지지분: 9.87㎡ (약 3평)

건물면적: 21.05㎡ (약 6.4평)

건물지분: 21.05㎡ (약 6.4평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 22일 접수된 하나은행의 근저당권(을5)입니다. 이 근저당권보다 선순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않으나, 을5 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-09, 확정일자 2022-03-28, 배당신고일자 2024-05-22)

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 다세대주택, 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건의 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 오산 제1하수종말처리장이 복개 및 반려동물 테마파크로 조성되는 사업이 진행된 바 있으나, 이는 직접적인 혐오시설로 보기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 성산초등학교가 위치하고 있으며, 화성오산교육지원청의 관할 하에 교육 관련 시설들이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성과 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 이용 상태 불명확

관계인의 폐문 부재로 인해 일부 호실의 내부 확인이 불가능했습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 호실도 있는 것으로 탐문되어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이에 따른 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역 외에도 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 개발 및 이용 관련 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 도로 접합 상태

지적공부상 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나, 해당 도로는 지하차도 진입부 구간으로 실제 차량 진출입에는 제약이 있으며, 남측 및 동측의 소로를 이용해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 준주거지역 내에 위치하며 성산초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 편의성도 갖추고 있으나, 중복사건 및 공동담보, 건물 내부 상태 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다. 권리분석상 인수되는 채무는 없으나, 토지 이용 계획 및 도로 접합 상태 등 외부적인 제약 사항들을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

합리적인 가격으로 소형 주거 공간에 투자할 기회입니다. 주변 시세와의 비교 분석을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성을 검토해야 합니다. 오산시의 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시점의 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택이 약 350만원/㎡ 내외에서 거래되고 있음을 고려할 때, 본건의 감정가 93,000,000원(약 441만원/㎡)은 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 2026년 5월 동일 지역 유사 면적(19.41㎡) 주택이 3,730만원에 거래된 사례는 시세 판단에 있어 주의가 필요하지만, 2026년 7월 유사 면적(18.195㎡) 주택이 6,500만원에 거래된 사례는 본건의 시장 가치를 판단하는 데 참고할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

이에, 약 78,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 최신 시세 조사 결과와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.