나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [11] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (11)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

* 건물면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층 (2019년 사용승인)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 오산동 "성산초등학교" 남측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로: 지적공부상 북측 대로3류에 접하나, 실제 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로입니다. 남측과 동측의 세로를 이용하여 차량의 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 이길호 (2019-05-30)

* 소유권이전: 이춘우 (2020-04-22, 매매)

* 근저당: 하나은행 (1,680,000,000원, 2020-04-22, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김다니엘 (84,000,000원, 2020-04-22 접수, 2022-07-05 전입, 2022-06-07 확정, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (1,279,692,662원, 2024-11-06 접수, 수원지방법원 2024타경12049, 말소)

* 총 채권액 (등기부상): 약 1,764,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-05

* 확정일자: 2022-06-07

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부상 말소기준권리(근저당) 하위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (주어진 JSON 정보 기반):

* 2026년 5월, 50.36㎡ 다세대주택(해피타운A,B) 17,700만원에 거래됨. (평당 약 1,162만원)

* 2026년 5월, 19.41㎡ 다세대주택(영호빌) 3,730만원에 거래됨. (평당 약 635만원) - 본건과 직접 비교하기 어려움.

* 2026년 7월, 18.195㎡ 다세대주택(골든스퀘어) 6,500만원에 거래됨. (평당 약 1,181만원)

* 본건 건물(22.07㎡, 약 6.68평)의 감정가는 9,600만원 (평당 약 1,437만원)입니다.

* 최근 거래 사례(해피타운, 골든스퀘어)에서 유사 면적/평당가는 약 1,160~1,180만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가(평당 약 1,437만원)는 인근 최근 시세(평당 약 1,160~1,180만원)보다 높은 편입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 해당 물건의 특정 상태가 반영되었을 수 있으나, 보수적인 투자 관점에서는 시세 대비 가격 메리트를 신중하게 검토해야 합니다.

* 건물 용도(도시형생활주택/업무시설) 및 실제 이용 상태(주거용)를 고려할 때, 원룸형 주거 공간으로서의 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물입니다.

* 해당 호수: 4층 401호입니다.

* 내부 마감: 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 또는 타일 마감, 바닥은 강화 바닥재 또는 타일 마감, 천정은 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분 확인)으로 되어 있으며, 창호는 샷쉬 구조입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

* 이용 상태: 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 환경: 성산초등학교 남측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에서 복잡성이 있을 수 있으나, 매각으로 소멸되는 권리관계는 명확합니다.

* 폐문/부재: 본건 401호는 내부 확인이 가능했으나, 다른 호실들은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 경매 참여 시 반드시 사전에 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 내부 마감재 등의 정확한 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.) 등 일부 토지이용 제한사항이 존재합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 임차인 김다니엘의 보증금 8,400만원이 존재합니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 성산초등학교 인근에 자리하여 주거 편의성이 양호한 편입니다.

* 건물 상태는 2019년 사용승인으로 비교적 양호할 것으로 예상되나, 정확한 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

* 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 김다니엘은 대항력이 없어 보증금 8,400만원은 배당을 통해 회수해야 하며, 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

* 인근 실거래가 사례를 고려할 때, 감정가 9,600만원은 최근 시세보다 높게 평가된 것으로 보입니다. 따라서 입찰 시에는 세부적인 시장 분석과 현장 확인을 거쳐 신중한 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 연식 건물(2019년 사용승인)로 비교적 깔끔한 주거 환경이 기대됩니다.

* 오산동 지역 내 초등학교 인근 위치로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 시세와 감정가의 차이를 고려하여 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 명도가 완료되면 즉시 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 96,000,000원이며, 건물 면적은 22.07㎡ (약 6.68평)입니다.

* 인근 유사 면적의 최근 거래 사례(골든스퀘어, 18.195㎡)는 6,500만원(평당 약 1,181만원)에 거래되었습니다. 이를 본건 면적(6.68평)에 적용 시 약 7,890만원 수준으로 환산됩니다.

* 본건의 감정가(평당 약 1,437만원)는 인근 시세(평당 약 1,160~1,180만원)보다 약 20~24% 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 임차인 보증금 8,400만원은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않으나, 임차인의 배당 순위 및 금액을 고려할 때, 보증금액은 시장에서 인식하는 가치 수준을 가늠하는 지표 중 하나가 될 수 있습니다.

* 상기 정보를 종합적으로 고려 시, 감정가(9,600만원)와 시장 시세(약 7,900만원) 간의 차이가 존재합니다. 보수적인 접근과 잠재적 위험 요소를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰 범위는 76,800,000원 ~ 86,400,000원 사이로 판단됩니다.

* 이 중, 시세와 감정가의 간극, 그리고 임차인 보증금액을 종합적으로 고려하여 82,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (입찰 전 반드시 최신 시세 및 현장 상태 재확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.