나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [19] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (19)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며 "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

건물 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 22일 접수된 하나은행 근저당(을5)입니다.

이후 등기된 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 김굉 님은 2024년 4월 26일 전입 및 배당신고를 하였으나, 확정일자를 갖추지 못하여 대항력이 없습니다.

이에 따라 김굉 님의 보증금 20,000,000원은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,700,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오산동 일대는 주거용 건물과 상가, 업무시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

인근에 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 대로(폭 25-30m)와 소로(폭 8m 미만)에 접하고 있어 도로 접근성이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 5층 504호입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

교육 시설로는 성산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

건물 외벽은 석재 붙임 등, 내벽 및 바닥, 천정은 벽지 또는 타일, 강화 바닥재 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷쉬 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 관련 변동 사항을 유의해야 합니다.

관계인의 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 상태 및 이용 현황은 반드시 사전에 직접 확인해야 합니다.

공부상 업무시설(오피스텔)로 등록된 호실이 실제 주거용으로 이용 중인 사례가 있어, 용도 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20. ~ 2028.11.19.)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

본건이 접한 도로는 대로변 지하차도 진입부와 연관되어 보행자용 세로로 이용될 수 있으며, 차량 진출입 시 남측 및 동측의 세로를 이용해야 하는 점 등 도로 이용 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 안정적인 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 매우 명확하여 낙찰자는 안전한 소유권을 취득할 수 있으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 내부 미확인, 용도 관련 혼재 가능성, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 전 반드시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

주변 실거래가격을 면밀히 분석하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전한 물건으로, 낙찰 시 모든 권리 소멸로 인한 부담이 없습니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 전혀 없습니다.

도시형생활주택으로서의 활용 가능성과 주변 시세 대비 잠재적 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

본 건과 유사한 시기(2026년 5월, 7월)에 거래된 주변 다세대주택 실거래가 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 1.92백만 원/㎡에서 3.57백만 원/㎡의 범위를 보였습니다.

본 건의 감정가는 약 4.52백만 원/㎡으로, 최근 실거래가 평균(약 3.5백만 원/㎡) 대비 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

유사한 면적(26.07㎡)에 주변 평균 시세(약 3.5백만 원/㎡)를 적용할 경우, 약 91,000,000원에서 93,000,000원 수준의 가치가 예상됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 92,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 78% 수준에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.