나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [6] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (6)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층301호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

토지지분: 10.34㎡ (약 3.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

건물지분: 22.07㎡ (약 6.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 단일 필지로 가로장방형이며, 지적공부상 북측으로는 대로3류(폭 25m-30m)에 접하나, 해당 도로는 지하차도 진입부로 인해 본건 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로로 이용됩니다. 남측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 상태로 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 대로3류 및 소로3류에 접합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 포함되며, 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건물의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 이길호, 소유권 이전 등기는 이춘우 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2020년 4월 22일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

현재 수원지방법원 2024타경12049호로 진행되는 하나은행의 임의경매 개시결정(채권액 1,279,692,662원)이 등기되어 있습니다.

모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요상 특이사항은 없습니다.

임차인 현황으로는 김 씨가 확인되었습니다.

김 씨는 보증금 17,000,000원, 차임 270,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2024년 7월 17일, 확정일자는 2024년 8월 12일, 배당신고일자는 2024년 11월 26일입니다.

김 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

건물 내부 일부(4층 401호, 5층 503호)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 경매 참여 시에는 반드시 사전 확인이 필요합니다.

임대 관계는 전체적으로 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 부동산의 최근 매매 정보 분석 결과, 경기도 오산시 오산동 소재 다세대 주택들의 거래 사례가 있습니다.

2026년 5월 10일, 50.36㎡(약 15.2평) 면적의 "해피타운A,B"가 177,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,515,000원 수준입니다.

2026년 5월 2일, 19.41㎡(약 5.9평) 면적의 "영호빌"이 37,300,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,921,000원 수준입니다.

2026년 7월 2일, 18.195㎡(약 5.5평) 면적의 "골든스퀘어"가 65,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,572,000원 수준입니다.

본건은 22.07㎡(약 6.68평) 면적으로, 감정가는 96,000,000원입니다. 3.3㎡당 감정가는 약 4,350,000원 수준입니다.

유사 면적대의 최근 매매 사례인 "골든스퀘어"(18.195㎡, 65,000,000원)와 비교할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높은 편입니다. "영호빌" 거래 사례는 본건 및 다른 사례들과 가격 격차가 크게 나타납니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 "스카이캐슬"은 2019년 5월 10일에 사용 승인된 건물입니다.

건축 구조는 철근콘크리트이며, 지상 6층 건물입니다.

본건은 3층 301호로, 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.

건물 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽, 바닥, 천정 등은 재질 및 마감 상태가 일부 세대(401호, 503호)에 따라 다를 수 있습니다. 창호는 샷시 구조입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기 및 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

일부 호실(6층 601호, 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태: 본건을 포함한 건물 내 다수의 호실에 대해 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태, 관리 상태, 이용 상황 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

용도 불일치 가능성: 일부 호실에서 공부상 용도(업무시설)와 실제 이용 용도(주거용)가 다르게 나타나고 있습니다. 이는 추후 법규 위반이나 행정 처리에 따른 문제가 발생할 소지가 있습니다.

도로 접근성 제약: 본건에 접한 전면 도로가 지하차도 진입부로 인해 보행자 통행로로 이용되는 점은 차량 접근 및 편의성에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 본건은 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가 절차를 거쳐야 하는 제한이 있으므로, 향후 매각 또는 거래 시 유의해야 합니다.

미상 임대 관계: 건물 전체의 임대 관계가 불명확한 점은 명도 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 성산초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

건축된 지 약 7년이 경과한 비교적 신축 건물이지만, 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 유사 면적대의 최근 거래 가격을 고려할 때, 감정가가 시장가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

내부 확인 불가, 용도 불일치 가능성, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 비교적 양호한 건축 연한을 가집니다.

* 성산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 경우, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원이며, 건물 면적은 22.07㎡(약 6.68평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가 분석 결과, 3.3㎡당 약 1,921,000원에서 3,572,000원 수준의 거래가 있었습니다.

본건의 3.3㎡당 감정가는 약 4,350,000원으로, 최근 거래 사례 대비 높은 편입니다.

유사 면적대의 거래 사례 중 "골든스퀘어"(18.195㎡)의 3.3㎡당 가격(약 3,572,000원)을 적용하여 예상 시가를 산정하면, 22.07㎡ 기준 약 78,790,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인(미확인 내부 상태, 토지거래허가구역 지정 등)을 고려하여, 감정가의 75% ~ 80% 수준인 약 72,000,000원 ~ 76,800,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 약 75,000,000원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.