나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [21] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (21)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 6층 602호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 28.09㎡ (약 8.5평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며, "성산초등학교" 남측 인근 지역에 소재합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로에 접하나, 실제로는 지하차도 진입부 구간으로 보행자용 세로에 접하며, 남측 및 동측의 세로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 복수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(을4, 2020-04-22, 하나은행 근저당)보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2019-05-30): 이길호

* 소유권이전 (갑2, 2020-04-22): 이춘우

* 강제경매 (갑3, 2024-05-14): 박재현 (2024타경69069)

* 임의경매 (갑4, 2024-11-06): 하나은행 (2024타경12049) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을6, 2019-05-30): 박재현 (보증금 150,000,000원, 전입 2019-07-04, 확정 2019-06-27) - 인수 조건

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-04

* 확정일자: 2019-06-27

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 6번 주택임차권 등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 임차권 등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 오산동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 배후 수요가 존재하며, 차량 및 대중교통 접근성이 무난하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

성산초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 차량 출입이 가능하고 버스 정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 주택 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박재현 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소입니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 민원 발생 소지가 있을 수 있습니다.

* 도로 접면 상태: 북측 대로변에 직접 접하지 않고, 지하차도 진입부로 인해 보행자용 세로에 접하는 점, 남측 및 동측 세로를 이용한 진출입 가능성은 접근성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간(2023.11.20.~2028.11.19.) 내에 있어 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 사건이 중복되었고 공동담보로 설정되어 있어 권리 분석 및 절차 진행에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산시 오산동에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 물건의 매력도를 낮추는 주요 요인이지만, 정확한 권리 분석과 인수될 보증금을 감안한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 기회가 될 수 있습니다. 공부상 용도와 현황이 상이한 점, 도로 접면 상태, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크도 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지와 교통 편의성: 성산초등학교 인근에 위치하며 버스정류장이 가까워 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담금(150,000,000원)으로 인해 일반 매수자들의 접근이 제한적이므로, 시세 대비 저가에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 전용 면적 대비 합리적인 감정가: 59.94㎡(약 18.1평)의 전용 면적에 대한 감정가 201,000,000원은 인근 시세 대비 분석을 통해 투자 가치를 판단할 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙을 바탕으로 산정한 예상 입찰가입니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가는 이를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 201,000,000원

* 인수 보증금: 150,000,000원

* 순수 가용 자금 (감정가 기준): 201,000,000원 - 150,000,000원 = 51,000,000원

최근 오산시 오산동 지역 오피스텔 시세는 59.94㎡(약 18.1평) 기준으로 1억 5천만 원에서 2억 원 사이로 형성될 수 있습니다. (다수 매물 및 시세 정보 분석 결과, '스카이캐슬' 단지의 경우 2020년 4월 2.9억원의 실거래가 기록이 있으나, 이는 97.97㎡(약 30평) 면적에 해당하며, 본건 70㎡(약 21평) 기준으로는 시세 파악에 한계가 있습니다. 유사 면적 오피스텔의 경우 1.5억 ~ 1.8억 내외로 파악됩니다.)

현재 감정가는 201,000,000원이며, 인수 보증금 150,000,000원을 고려하면, 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가 + 150,000,000원이 됩니다. 따라서 총 투입 비용이 시세 범위(약 1.5억 ~ 1.8억) 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 으로 제안합니다.

총 투입 비용 (입찰가 + 인수 보증금)은 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준이 될 것이며, 이는 인수 후 내부 수리 비용 등을 고려한 현실적인 투자 접근 방식입니다.

본 예상 입찰가는 시세 변동, 추가적인 권리 관계, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 전 반드시 전문가와 상담 및 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.