나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [9] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경12049 (9) 부동산임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세

소재지는 경기도 오산시 오산동 535-1번지이며, 스카이캐슬 3층 304호에 위치합니다. 용도는 도시형생활주택입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 169,000,000원입니다.

토지 면적은 17.84㎡ (약 5.4평)이며, 토지 지분 면적도 17.84㎡입니다.

건물 면적은 38.07㎡ (약 11.5평)이며, 건물 지분 면적도 38.07㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m-30m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 및 근저당, 임의경매 개시결정 내역이 확인됩니다.

- 2019-05-30: 소유권 보존 (이길호)

- 2020-04-22: 소유권 이전 (이춘우)

- 2020-04-22: 근저당 (하나은행, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

- 2024-11-06: 임의경매 개시 (하나은행, 1,279,692,662원)

등기부 채권 총액은 1,680,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각물건은 말소기준권리인 2020년 4월 22일자 하나은행 근저당권보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권개요:"가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 등기부 상 확인되는 인수 대상 권리는 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 등재된 임차인은 황호림 씨입니다.

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-11-02

- 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 유사한 건물군 내 시세는 다음과 같습니다.

- "해피타운A,B" (2014년식, 전용면적 50.36㎡): 2026년 5월 10일, 177,000,000원에 매매되었습니다.

- "영호빌" (2008년식, 전용면적 19.41㎡): 2026년 5월 2일, 37,300,000원에 매매되었습니다.

- "골든스퀘어" (2017년식, 전용면적 18.195㎡): 2026년 7월 2일, 65,000,000원에 매매되었습니다.

본건(전용면적 38.07㎡)과 유사한 면적의 직접적인 거래 사례는 부족합니다. 가장 유사한 면적의 "해피타운A,B"의 경우 50.36㎡가 177,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 169,000,000원은 시장가와 유사하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 작은 면적의 다세대주택(18-19㎡)이 3천만원대에서 6천만원대 거래된 사례도 있습니다. 본건은 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 사용될 가능성이 높아, 유사 면적의 오피스텔 시세도 함께 고려하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조이며, 6층 건물입니다. 본건은 3층 304호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내부 설비로는 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건은 "성산초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지도 및 위성 정보 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건의 토지이용계획 상 "비행안전제3구역(전술)"에 포함되어 있어 소음 등의 영향이 있을 수 있으나, 이는 직접적인 혐오시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 여러 채권자의 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 이러한 점은 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항을 발생시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

감정평가서 상, 본건과 같은 건물 내 일부 호실(6층 601호, 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 본건 304호 또한 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 이를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가한 부분이 있어, 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 1억 6천 9백만원입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역이며 교통은 무난한 편입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 황호림 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 유사 면적의 최근 실거래가 자료가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있으며, 내부 확인 불가 및 공부상 용도와 실제 이용 간 차이 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

- 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

- 소형 면적의 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

- 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 169,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에서 본건과 유사한 면적(38.07㎡)의 직접적인 거래 사례는 부족합니다. 유사 면적의 "해피타운A,B"(50.36㎡)가 2026년 5월 177,000,000원에 거래된 점과, 작은 면적의 "골든스퀘어"(18.195㎡)가 2026년 7월 65,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 유사하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

입찰 예정자는 현장 방문을 통해 건물의 정확한 내부 상태, 주변 시세, 예상 임대 수익 등을 면밀히 조사한 후, 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 169,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.