나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [17] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (17)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층 502호

건물명: 스카이캐슬

건축연도: 2019년 (준공 승인일 기준)

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 업무시설(오피스텔)

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 면적 정보

공급면적 (등기부): 41.49㎡ (약 12.55평)

전용면적: 41.49㎡ (제공된 건물면적 기준)

토지면적 (지분): 19.45㎡ (약 5.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

위치: 경기도 오산시 오산동 535-1, "성산초등학교" 남측 인근에 소재합니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 무난합니다.

도로: 북측으로는 대로3류에 접하나, 지하차도 진입부로 인해 실제 차량 통행은 보행자용 세로를 이용해야 합니다. 남측 및 동측으로는 세로에 접하며, 동측 세로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만, 국지도로)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을5. 하나은행 근저당 (2020-04-22 접수, 1,680,000,000원)

모든 권리 현황:

* 소유권보존: 이길호 (2019-05-30)

* 소유권이전: 이춘우 (2020-04-22, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2020-04-22, 1,680,000,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 중화인민공화국인 (2024-07-08 말소, 전입/확정 2022-06-30, 130,000,000원)

* 임의경매: 하나은행 (2024-11-06, 1,279,692,662원, 수원지방법원 2024타경12049)

등기부채권 총액: 1,810,000,000원 (근저당 16.8억 + 주택임차권 1.3억)

임차인 현황:

* * CUIHAIZHI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-30, 대항력 없음.

* * CUIJINGRUI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-30, 대항력 없음.

* P (박 ) PIAOCHENGYU: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-06-30, 배당신고 2024-07-08, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 건물: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

편의시설: "성산초등학교" 남측 인근에 소재하여 학군 수요가 기대됩니다.

최근 매매 정보 (오산동, 다세대/빌라):

* 해피타운A,B (2014년식, 50.36㎡, 5층): 2026년 5월 10일, 177,000,000원 (약 351.47만원/㎡)

* 영호빌 (2008년식, 19.41㎡, 3층): 2026년 5월 2일, 37,300,000원 (약 192.17만원/㎡)

* 골든스퀘어 (2017년식, 18.195㎡, 4층): 2026년 7월 2일, 65,000,000원 (약 357.24만원/㎡)

분석: 본건(41.49㎡)과 유사 면적대의 직접적인 비교 대상은 없으나, 면적 및 준공 연도가 비교적 가까운 "해피타운A,B"(50.36㎡)의 매매 사례(177,000,000원)를 참고할 때, 본건의 적정 시장 가격은 약 145,853,000원 (41.49㎡ * 351.47만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(196,000,000원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조로, 6층 건물 중 5층 502호에 해당합니다.

마감재: 외벽은 석재 붙임 등이며, 내벽, 바닥, 천정은 벽지, 타일, 강화마루 등으로 마감되었습니다 (일부 호실).

설비: 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

주위환경: "성산초등학교" 남측 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

이용상태: 공부상 도시형생활주택(원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 관계인의 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으므로, 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

내부 확인 불가: 관계인 부재로 내부 상태, 하자 여부, 임차인 현황 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 일부 호실이 공부상 업무시설임에도 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 본 건 역시 해당될 수 있어, 용도 전환 관련 문제 소지를 사전에 검토해야 합니다.

도로 접면: 북측 대로변이 지하차도 진입부로 인해 차량 통행이 제한적이며, 실제 차량 이용은 세로를 통해 이루어져야 합니다.

비행안전구역: 토지이용계획상 '비행안전제3구역(전술)'에 포함되어 있어, 지역의 군사 작전과 관련된 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 오산시 오산동 소재한 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택(오피스텔)입니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가(196,000,000원) 대비 시장 가격이 약 145,853,000원에서 170,000,000원 수준으로 추정되어, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리관계는 명확하며, 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 확인의 한계와 시세와의 괴리감을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 대비 시세가 낮은 점은 잠재적 투자 가치를 제공합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2019년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

오산시 내 주거 및 근린생활시설 혼재 지역에 위치하며, 성산초등학교 인근으로 배후 수요가 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하며, 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 시세 차이가 존재하여, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 시장 분석 결과, 본건(41.49㎡)의 적정 시장 가격은 약 145,853,000원에서 170,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(196,000,000원) 대비 낮은 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다.

1.10. 주변 혐오시설 검토

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건(경기도 오산시 오산동 535-1) 주변에 직접적으로 언급되거나 인지되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 '비행안전제3구역(전술)'에 포함되어 있어, 이는 오산 공군기지와 관련되어 지역의 군사 작전 등으로 인한 영향을 받을 수 있는 행위 제한 지역임을 의미합니다. 이는 직접적인 혐오시설과는 거리가 있으나, 지역 특성으로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.