나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [18] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (18)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 5층 503호

건물구분: 도시형생활주택 (집합건물)

감정평가액: 186,000,000원

토지면적: 18.66㎡ (약 5.65평)

건물면적: 39.81㎡ (약 12.04평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 추정)

준공연도: 2019년 5월 10일 (사용승인일)

주차시설: 총 12대 (옥외 주차)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 도로망은 북측으로 대로3류(폭 25-30m)가 있으나, 본 토지 접면 부분은 보행자용 세로로 이용됩니다. 남측 및 동측의 세로를 이용하여 차량의 원활한 출입이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 대로3류 및 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성산초등학교 관련 보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유권보존(이길호) 후 소유권이전(이춘우) 되었으며, 말소기준권리인 하나은행의 근저당(2020.04.22. 1,680,000,000원)이 설정되어 있습니다. 현재 동일 채권자인 하나은행에 의해 임의경매가 진행 중입니다 (2024.11.06. 개시결정).

등기부상 현재까지 파악된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이길호 (2019-05-30)

* 소유권이전: 이춘우 (2020-04-22, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2020-04-22, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을구 6번): 중화인민공화국인 (120,000,000원, 2019.08.09. 전입, 2022.04.13. 확정) - 인수되는 권리로 명시

* 임의경매: 하나은행 (2024-11-06, 1,279,692,662원)

임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: JINJIAYIN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-25

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: JIN RI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-09

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: LINXIAOHUA (임소화)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-09

확정일자: 2019-08-09

배당신고일자: 2024-07-24

대항력: 있음

비고: 등기부상 을구 6번 주택임차권과 일치하며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시되었습니다.

주의사항:

본건은 대항력 있는 임차인(LINXIAOHUA)의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 또한, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재된 임차인 2명(JINJIAYIN, JIN RI) 역시 대항력이 있으므로, 이들의 실제 보증금 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이들의 보증금이 실질적으로 존재한다면 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 오산동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 성산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

최근 주변 실거래가 정보 분석:

* 해피타운A,B (오산동 609-82): 2026년 5월 10일, 5층, 50.36㎡ (약 15.2평) 매매가 177,000,000원. (단지명이 유사하나 주소지가 다름)

* 영호빌 (오산동 849-24): 2026년 5월 2일, 3층, 19.41㎡ (약 5.9평) 매매가 37,300,000원.

* 골든스퀘어 (오산동 835-1): 2026년 7월 2일, 4층, 18.195㎡ (약 5.5평) 매매가 65,000,000원.

본건(스카이캐슬 5층 503호, 39.81㎡)의 감정가는 186,000,000원입니다.

인근 해피타운의 50.36㎡ 면적이 177,000,000원에 거래된 점과 비교할 때, 면적 및 층수를 고려하면 본건의 감정가는 시장 시세와 크게 벗어나지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 영호빌, 골든스퀘어 등 소형 면적의 거래가는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 성산초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택 등과 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: LINXIAOHUA의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 보증금 미상 임차인: JINJIAYIN, JIN RI 두 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나 대항력이 있습니다. 이들의 실제 보증금 액수 및 법적 권리 관계가 불확실하므로, 추가적인 인수 부담 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 제약: 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 일부 호수는 관계인의 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 본건 503호 역시 정확한 내부 상태는 경매 참여 시 직접 확인이 필요합니다.

* 중복사건: 중복사건이 있다는 특이사항은, 해당 물건에 대한 추가적인 경매 절차가 진행될 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 스카이캐슬 5층 503호 도시형생활주택입니다. 감정가는 1억 8,600만원이며, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 특히 LINXIAOHUA의 보증금 1억 2천만원은 낙찰자가 인수해야 할 명확한 부담이며, 보증금 0원으로 등재된 임차인들의 실제 권리 관계 및 잠재적 보증금 액수에 따라 추가적인 인수 위험이 상존합니다.

이러한 권리상의 복잡성과 불확실성으로 인해, 투자자는 낙찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 성산초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구나 소규모 업무 공간으로 활용 가능.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정될 가능성.

* (리스크 해소 및 철저한 권리 분석 후) 잠재적인 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 최근 실거래가(50.36㎡ @ 177,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 매수인에게 인수될 것으로 예상되는 임차 보증금 120,000,000원(LINXIAOHUA)이 있습니다.

"예상 입찰가(비딩 프라이스)는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 낙찰자가 실제 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 본건의 총 투자 가능 상한선을 감정가(186,000,000원)로 설정한다면,

최대 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 186,000,000원 - 120,000,000원 = 66,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이는 LINXIAOHUA의 120,000,000원 보증금 인수를 전제로 한 계산이며, JINJIAYIN, JIN RI 임차인들의 실제 보증금 유무 및 인수 여부에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.