나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [20] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (20)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 6층601호

용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용중임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 39.29㎡ (약 11.89평)

토지 지분: 39.29㎡ (약 11.89평)

건물면적: 83.76㎡ (약 25.34평)

건물 지분: 83.76㎡ (약 25.34평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호

1.4. 평가 정보

감정가: 281,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

지적공부상 북측으로 대로3류(폭 25m-30m)에 접하나, 실제 접하는 부분은 보행자용 세로이며, 남측 및 동측으로 세로에 접하여 차량 진출입이 가능함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 노 (노계순)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-29

확정일자: 2019-11-29

배당신고일자: 2024-11-27

대항력: 있음

3.2. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 단, 임차인의 보증금 160,000,000원에 대한 배당 여부 및 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인이 필요함. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재를 고려할 때 매우 신중한 검토가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

GS더프레시 오산스카이점 등 편의시설이 도보 거리에 위치함.

4.2. 과거 혐오시설 관련 정보

과거 오산천 주변의 오산 제1하수종말처리장 및 쓰레기 매립지가 악취 문제로 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 복개 및 공원화 사업을 통해 '맑은터 공원' 및 '반려동물 테마파크' 등 시민 친화 공간으로 탈바꿈하였음. 본건 소재지와는 다소 거리가 있으나, 해당 지역의 환경 개선 이력이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

성산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 기타 편의시설

오산 버드파크, 물향기수목원 등 지역 내 다양한 생태 공원 및 관광시설이 존재함.

주변에 숙박시설 및 편의시설이 다수 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 1억 6천만원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있음. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 추정되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 임장 확인이 필수적임. 임차인의 보증금 미반환 시 인수 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중인 점은 추후 건물 관리 및 재산권 행사 등에 있어 잠재적인 문제를 야기할 수 있음.

6.3. 내부 미확인

감정평가서 상 일부 세대(본건 601호 포함 가능성)의 내부 확인이 불가하여, 정확한 상태나 내부 구조 파악에 한계가 있음. 실제 내부 상태는 임장 등을 통해 반드시 확인해야 함.

6.4. 중복사건

중복사건으로 명시되어 있어, 경매 진행 및 절차 상 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 스카이캐슬 오피스텔로, 성산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 교통 편의성이 양호한 편임. 감정가는 281,000,000원으로 책정되었으나, 유사 물건의 직접적인 시세 정보가 부족하여 시장 가치 판단에 어려움이 있음.

가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 1억 6천만원의 보증금 인수 여부에 따라 낙찰가의 실질적인 부담이 크게 달라질 수 있음. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 일부 세대의 내부 미확인 등도 주의 깊게 살펴보아야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 오산시 중심부에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 주거용으로 이용 중인 오피스텔로, 임대 수익 또는 실거주 목적 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

인수 보증금 (제공된 정보 기준): 0원

예상 입찰가는 감정가 281,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크, 물건의 실제 상태, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 것이라는 확신이 없을 경우, 이를 실질적인 인수 금액으로 간주하고 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 실제 입찰 참여 전 반드시 권리 관계를 명확히 확인하고, 필요하다면 전문가와 상담하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.