나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [16] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

해당 물건은 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 5층 501호에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 해당 호실은 5층에 있습니다. 사용승인일은 2019년 5월 10일입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 13.84㎡ (약 4.19평)이며, 해당 토지에 대한 지분으로 매각됩니다. 토지는 단일 필지로 가로장방형이며, 지적공부상 북측으로는 대로3류(폭 25-30m)에 접하고 있으나 지하차도 진입부로 인해 실제로는 보행자용 세로로 접하는 구간이 있습니다. 남측으로는 세로, 동측으로는 세로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 29.53㎡ (약 8.93평)이며, 해당 건물에 대한 지분으로 매각됩니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임 등, 내벽 및 바닥, 천정은 벽지 또는 타일, 강화 바닥재 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷쉬 구조입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.5. 감정가

감정평가액은 135,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 가장 가까운 지하철역인 1호선 오산역과는 직선거리로 2km 이상 떨어져 있어 도보 접근은 어렵습니다. 차량으로는 경부고속도로 오산IC까지 약 5분, 동탄신도시 방면으로 약 10분 정도 소요됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이길호 (2019.05.30)

* 소유권이전: 이춘우 (2020.04.22, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2020.04.22, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김학봉 (2024.04.24, 50,000,000원, 확정일자 2022.03.31) - 말소

* 임의경매: 하나은행 (2024.11.06, 1,279,692,662원) - 말소

등기부채권 총액은 1,730,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024.04.24

* 확정일자: 2022.03.31

* 배당신고일자: 2024.04.24

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 (말소 처리된 것으로 확인됨)

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2020.04.22)보다 늦은 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김학봉의 경우 대항력이 없으며, 확정일자를 받았고 배당신고를 하였으나 이미 말소된 권리입니다. 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택 및 빌라의 면적 대비 시세는 다음과 같습니다.

* 해피타운A,B: 50.36㎡ (약 15.23평) 177,000,000원 (약 1,162만원/평)

* 영호빌: 19.41㎡ (약 5.87평) 37,300,000원 (약 635만원/평)

* 골든스퀘어: 18.195㎡ (약 5.50평) 65,000,000원 (약 1,182만원/평)

본건의 전용면적은 29.53㎡ (약 8.93평)으로, 면적과 평당 시세를 고려할 때 1,100만 원/평 이상 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 형식으로 제공되어, 실제 시세 분석보다는 거래 동향 파악에 참고될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 5~10분 거리에 있는 오산 시내 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 가까운 지하철역은 1호선 오산역이며, 차량으로 약 5분 거리에 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

* 단지에서 도보 3분 거리에 성산초등학교가 있습니다.

* 중학교 및 고등학교는 도보 접근이 어려워 차량 이용이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장 상 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 본건(501호)의 경우에도 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다를 가능성이 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역(성산초)

* 비행안전제3구역(전술)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.11.20. - 2028.11.19.)

특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가를 받아야 하는 점에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 본건은 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차 상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 불가한 부분이 있어, 통상적인 관리 및 이용상황을 상정하여 평가되었으므로, 경매 참여 시 반드시 사전에 현장 확인이 필요합니다.

* 오산 제1하수종말처리장이 복개되어 반려동물 테마파크로 조성되는 사업이 진행되었으나, 이는 물건지에서 상당 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

* 비행장 소음 관련 언급이 있으나, 해당 내용은 '오산 롯데캐슬 스카이파크'에 대한 정보이며 본건과의 직접적인 연관성은 불명확합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 성산초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 학군 및 개발 계획 등을 고려해 볼 때 잠재력을 가진 물건입니다. 다만, 임의경매 사건이며, 건물 내부 확인이 어렵고 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 권리상 인수할 부분은 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 내부 상태와 시세 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 성산초등학교 인근의 준주거지역에 위치하여 안정적인 입지를 가집니다.

* 건물이 비교적 신축(2019년 사용승인)에 해당합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 토지 이용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 135,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 시세는 약 1,050,000,000원 수준으로 추정됩니다. 인수할 권리가 없고, 건물 내부 확인의 제약이 있는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 100,000,000원 (1억 원) 내외 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.