나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [4] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (4)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 2층 204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

건물면적: 38.07㎡ (약 11.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

접근성: 지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나, 당해 도로의 지하차도 진입부 개설 구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로입니다. 본 토지의 남측으로는 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 22일자 하나은행 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 약 1,805,000,000원입니다.

이해관계인 현황:

* 채권자: 하나은행 (근저당, 임의경매)

* 임차인: 최성훈

* 보증금: 131,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 3일

* 확정일자: 2024년 12월 3일

* 배당신고일자: 2024년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을6)가 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소 예정입니다.

인수되는 권리: 본건은 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건 등기사항이 명확하지 않음)

주의사항: 임차인 최성훈은 대항력이 없으므로, 보증금을 배당받지 못할 경우 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 오산시 오산동 일대는 주거지(다세대, 단독주택)와 상업시설(근린생활시설)이 혼합된 지역입니다.

잠재력: 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 이용 가능한 건물이며, 주변 상업시설과의 연계성을 고려할 때 소규모 상권 형성 및 수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 주변에 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재하여 주거 환경을 형성하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경: "성산초등학교"가 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 해당 학교는 본건의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주차: 건물 내에 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 대부분 호실의 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 평가 시 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 진행되었습니다.

공부상/실제 이용 차이: 일부 호실(6층 601호, 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 본건 204호의 정확한 내부 구조 및 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 2층에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역이며 대로3류 및 소로3류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

도로 접근성: 북측 대로에 직접 접하지 않고 보행자용 세로만 접하며, 남측 및 동측 세로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 도로 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다.

건축물 정보: 스카이캐슬 건물은 2017년 건축 허가를 받아 2019년 사용 승인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택(스카이캐슬)으로, 비교적 신축 건물(2017년 건축 허가)에 해당합니다. 성산초등학교 인근에 자리하며 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라 이용이 편리합니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 권리 관계 분석 결과, 인수되는 권리가 없어 명도 이후 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 호실의 내부 확인이 어렵고, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 북측 도로 접근성에 일부 제약이 있을 수 있다는 점은 경매 참여 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 건축 허가된 건물로, 상대적으로 양호한 건물 상태 및 유지보수 측면에서 이점이 있습니다.

안정적인 지역: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

깔끔한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서, 낙찰 후 권리상의 추가 부담이 없습니다.

교육 환경: 성산초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려하는 수요자에게 어필할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000원

시세 분석:

* 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 건물(다세대)의 경우 전용면적 18~50㎡ 내외의 거래가 3,730만원에서 17,700만원 사이에 이루어지고 있습니다.

* 특히, 2017년 건축된 '골든스퀘어'(18.195㎡)의 거래가 6,500만원 (약 357만원/㎡) 및 2014년 건축된 '해피타운A,B'(50.36㎡)의 거래가 17,700만원 (약 351만원/㎡) 등을 고려할 때, 본건(38.07㎡)의 시장 가치는 제곱미터당 약 350만원 내외로 추정됩니다.

* 이를 적용 시, 약 133,500,000원 (38.07㎡ * 350만원/㎡) 수준의 시장 가치가 산정됩니다.

* 본건의 감정가는 169,000,000원이며, 이는 유사 물건의 시장가치보다 높게 책정되었습니다.

권리 분석:

* 임차인 최성훈은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

종합 의견:

본건의 감정가는 169,000,000원이지만, 주변 실거래가 데이터를 기반으로 산정한 시장 가치는 약 13,350만원에서 14,500만원 범위로 추정됩니다. 본건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정가와의 차이, 내부 확인 불가, 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

* 상기 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 최종 배당 결과에 따라 보증금 전액 회수에 대한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가, 토지 이용 계획의 다양한 제한 사항 등을 충분히 인지하고 현장 답사 및 추가 정보 확인 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.