나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [15] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층405호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 95,000,000원

토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 단일 필지로 가로장방형의 형상이며, 접면도로 및 인접토지와 등고 평탄한 상태입니다.

현재 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

주변에는 대로3류(폭 25m-30m)와 소로3류(폭 8m 미만)가 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산임의경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 W (전입일자: 2019-07-23)

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 명확한 사실 관계 확인 필요. 잠재적 보증금 인수 위험 고려.

임차인 W (전입일자: 2019-06-25)

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 명확한 사실 관계 확인 필요. 잠재적 보증금 인수 위험 고려.

임차인 W (전입일자: 2022-08-01)

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

임차인 W (전입일자: 2019-07-23)

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 명확한 사실 관계 확인 필요. 잠재적 보증금 인수 위험 고려.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

중복사건으로 분류되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재합니다. (보증금 0원으로 기재되어 있으나, 상세 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

성산초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)이 복합적으로 사용되는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건축물 표제부에 따르면, 본 건물은 2019년 5월 10일 사용 승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다.

총 동별 총면적은 827.29㎡이며, 대지면적은 331.5㎡입니다.

본건은 6층 건물 내 4층 405호입니다.

총 19세대가 거주 가능한 규모입니다.

5.2. 내부 및 설비

건물 내부는 벽지 또는 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

공부상 업무시설(오피스텔)로 등록된 호실도 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임차인 W , W , W 는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다.

이들의 실제 보증금 및 법적 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 보증금 인수 또는 기타 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 중복사건 가능성

사건번호에 '(15)'가 표기되어 있어, 중복으로 진행되는 경매 사건일 가능성이 있습니다.

사건 진행 경과 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

6.3. 공부상 내용과 실제 이용 상이

일부 호실이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이는 향후 원상 복구 명령이나 용도 관련 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.4. 도로 접근성

본 토지는 북측 대로3류에 접하나, 실제 진입로는 지하차도 진입부 구간으로 보행자용 세로만 접해 있습니다.

차량 진출입은 남측 또는 동측의 세로를 통해 가능하며, 이 부분은 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 성산초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

비교적 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합한 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건 가능성, 공부와 실제 이용 현황의 차이 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 성산초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성 우수.

* 도시지역, 준주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회 제공.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례(2026년 7월, 18.195㎡, 6,500만원) 및 본건의 감정가(9,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 7,500만원에서 8,500만원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 및 기타 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 75,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수해야 할 보증금이 0원으로 확인된 경우를 가정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 관계 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.