나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [7] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (7)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층302호

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

감정가: 174,000,000원

토지 면적: 18.20㎡ (약 5.51평)

건물 면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

지적공부상 북측으로는 대로3류(폭 25m-30m)에 접하는 것으로 기재되어 있으나, 실제로는 지하차도 진입부 개설 구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로입니다. 남측으로는 세로에 접하며, 동측의 세로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 대로3류(접함), 소로3류(국지도로, 접함)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.~2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(이길호), 소유권 이전 등기(이춘우) 이력이 있습니다. 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(1,680,000,000원)이 존재하며, 이와 관련된 임의경매 개시결정(하나은행, 1,279,692,662원) 등기 또한 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

등기부상 말소기준권리인 하나은행 근저당권(2020.04.22. 접수)보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시 사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상임에 따라 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

4.2. 상권 발달 정도

대상 물건이 위치한 오산동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역으로, 주변의 개발 상황에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 성산초등학교가 위치하며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 3층 302호입니다. 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 관계인의 부재로 인해 대부분의 호실 내부 상태는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

대부분의 호실 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 경매 참여 시 반드시 사전에 내부를 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

일부 호실(기호20, 21: 6층 601호, 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 향후 행정적 문제나 관리비 산정 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

본건과 관련된 채무 총액이 약 29억 원 이상으로, 감정가보다 현저히 높아 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 감정가와 실거래가 비교

본건의 감정가는 174,000,000원이나, 주변 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(약 135,000,000원 ~ 140,000,000원)에 비해 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 입찰 시 주의가 필요한 부분입니다.

6.5. 토지 이용 제한

비행안전구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 심각한 악취를 유발하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 오산 제1하수종말처리장이 과거 악취 문제로 부정적인 인식이 있었으나, 현재는 복개 공사를 통해 반려동물 테마파크 등으로 조성되어 개선된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 준주거지역 내에 자리하고 있습니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호하나, 대부분의 실내 확인이 불가한 점, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 감정가 대비 낮은 실거래가 수준은 신중한 접근을 요구합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 미상인 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 성산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 관리 용이성: 임차인 보증금 인수 부담이 없는 0원입니다.

* 잠재적 수익: 향후 지역 개발 및 부동산 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 매력적인 가격 가능성: 감정가보다 현저히 낮은 실거래가를 고려할 때, 적정 가격 이하로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 면적을 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 약 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 174,000,000원 대비 약 22% ~ 24% 가량 낮은 수준입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가격을 반영하면서도 낙찰 가능성을 높이기 위한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.