나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [12] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (12)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층402호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 업무시설(오피스텔) 가능

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 18.20㎡ (약 5.51평)

* 건물면적: 38.84㎡ (약 11.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 준공일: 2019년 5월 10일

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주변환경: 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 본건 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매.

* 채권자: 주OOOOOOOO.

* 임차인 현황:

* 김 (전입일자 2023.02.10, 확정일자 2023.02.10, 배당신고일자 2024.12.13)

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 2026년 5월, 인근 50.36㎡(약 15.2평) 다세대주택(해피타운)이 177,000,000원에 거래됨. (전용면적 기준 약 351만원/㎡)

* 2026년 5월, 인근 19.41㎡(약 5.9평) 다세대주택(영호빌)이 37,300,000원에 거래됨. (전용면적 기준 약 192만원/㎡)

* 2026년 7월, 인근 18.195㎡(약 5.5평) 다세대주택(골든스퀘어)이 65,000,000원에 거래됨. (전용면적 기준 약 357만원/㎡)

* 본건의 시세 평가:

본건(38.84㎡)의 감정가는 174,000,000원으로, 평당 약 148만원 (전용면적 기준 약 448만원/㎡)으로 산정되었습니다. 최근 거래된 유사 면적 및 신축 건물(골든스퀘어, 18.195㎡, 2017년식)의 전용면적당 시세(약 357만원/㎡)와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 건물의 준공 연도(2019년)가 최신이며, 주변 지역의 개발 상황 및 향후 수요에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "성산초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 상태 및 부대시설: 철근콘크리트구조로 안정적이며, 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 사건번호 뒤에 "(12)" 표기 및 "중복사건" 특이사항 확인. 동일 물건에 대한 다수의 경매 절차가 진행 중일 수 있으므로, 경매 진행 상황 및 이해관계자 확인이 중요함.

* 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했음. 실제 내부 구조, 상태, 하자 여부는 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 함.

* 공부와의 차이: 일부 호실(601호, 602호)은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었음. 본건 402호의 실제 이용 현황도 공부와 차이가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 토지이용계획: 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 일부 제한 사항 존재. 특히 비행안전구역은 소음 등의 영향을 고려해야 할 수 있음.

* 도로 접면: 북측 대로에 접하나 지하차도 진입부로 보행자용 세로만 접하며, 남측 및 동측의 소로를 이용해야 차량 진출입이 가능함. 도로 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 단, 파악되지 않은 점유자나 임대차 관계가 더 있을 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 오산시 오산동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만 감정가가 최근 유사 면적 신축 건물의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 중복 사건, 내부 미확인, 공부상 이용 상태와 실제 이용 상태 간 차이 가능성, 일부 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 면밀한 현장 조사와 함께 해당 지역의 향후 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 상품성이 양호함.

* 생활 편의: 성산초등학교 인근 및 근린생활시설 접근성이 양호하여 거주 수요 기대 가능.

* 임대 수익 가능성: 대항력 있는 임차인이 없는 상태이며, 오피스텔 또는 도시형생활주택으로 주거/업무 목적 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 174,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건(38.84㎡)의 전용면적당 시세는 약 350만원/㎡ 내외로 추정됩니다. 이를 기준으로 산정 시 예상 시세는 약 130,000,000원 ~ 138,000,000원 수준입니다.

* 리스크 요인(중복 사건, 내부 미확인, 감정가 대비 시세 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가 174,000,000원 대비, 최근 시세 추정치와 리스크 요인을 감안하여 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 법원 공고되는 최저 입찰가와 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.