나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [3] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경12049 (3) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (3)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 2층 203호

* 건물명: 스카이캐슬

* 용도: 도시형생활주택 (공부상 또는 실제 이용 현황)

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

* 토지 지분: 9.87㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

* 건물 지분: 21.05㎡ (약 6.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 사용승인일: 2019년 05월 10일

* 총 세대수: 19세대 (본 건물 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며, 성산초등학교 남측 인근에 소재합니다. 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 도로상태: 지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류(폭 25m-30m)에 접하나, 해당 도로는 지하차도 진입부로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로입니다. 본 토지의 남측으로 세로에 접하며, 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 대로3류(접함), 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행의 근저당권 (접수일자: 2020-04-22, 채권최고액: 1,680,000,000원) 입니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2019-05-30

* 소유권이전: 2020-04-22 (매매)

* 근저당권: 2020-04-22 (하나은행, 1,680,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2024-11-06 (하나은행, 1,279,692,662원)

* 총 등기부채권액: 1,680,000,000원

* 임차인 현황:

* DINGHAIYONG(정해용)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-02-18

* 확정일자: 2024-04-03

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 없음

* TAIHONGLIAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음 (확정일자 및 배당신고일자가 미상인 점으로 인해 낙찰 시 보증금 인수 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 본건은 오산시 오산동의 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 수익성: 도시형생활주택 또는 오피스텔로 사용될 수 있는 용도로, 지역 내 수요에 따라 임대 수익 확보 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 잠재력: 주변 지역 개발 현황 및 도시계획에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 성산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 본건을 포함한 일부 호실의 내부 이용 및 관리 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 평가 시 통상적인 관리 상황을 가정하였으므로, 현장 방문 시 반드시 사전 확인이 필요합니다.

* 용도 불일치 가능성: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록된 일부 호실(601호, 602호)이 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 추후 행정적 문제나 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다.

* 도로 접근성: 북측 대로 접면이 지하차도 진입부와 연결되어 있어 차량 진출입에 다소 제한이 있을 수 있으며, 남측 및 동측 세로를 통한 접근이 주가 됩니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제3구역, 토지거래계약 허가구역 등 공법상 제한 사항이 존재합니다.

* 중복사건/공동담보: 경매 사건 특성상 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 스카이캐슬 2층 203호 도시형생활주택입니다. 성산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 건물은 비교적 신축(2019년 사용승인)에 속합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 도로 접근성의 일부 제약, 공법상 토지이용 제한 사항, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산시 준주거지역 내 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 성산초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 계획 및 수요에 따라 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 건물 연식의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 골든스퀘어 (2017년식, 18.195㎡, 4층): 2026년 7월 2일 65,000,000원

* 영호빌 (2008년식, 19.41㎡, 3층): 2026년 5월 2일 37,300,000원

본 건(21.05㎡, 2019년 사용승인)은 골든스퀘어와 유사한 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 6,500만원보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 하지만 제공된 감정가 93,000,000원은 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

내부 미확인, 도로 접면 상태, 공법상 제한 등의 리스크 요인을 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 약 70,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.