나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [8] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (8)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층 303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

토지지분: 9.87㎡ (약 2.99평)

건물면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.05㎡ (약 6.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며, "성산초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

- 소유권보존: 이길호 (2019-05-30)

- 소유권이전: 이춘우 (2020-04-22, 매매)

- 근저당: 하나은행 (2020-04-22, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 하나은행 (2024-11-06, 1,279,692,662원)

* 인수되는 권리

- 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

- 등기부상 을구의 근저당권(하나은행)이 말소기준권리이므로, 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: JINXIANGDAN (진)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-12-03

- 대항력: 없음

- 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 종합 권리분석

본건은 말소기준권리인 하나은행의 근저당을 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금도 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 오산동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 성산초등학교가 있어 학생 및 학부모 관련 수요가 있을 것으로 보이며, 주거용으로 이용 시 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

- 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물입니다.

- 외벽은 석재 붙임 등, 내벽 및 바닥은 벽지 또는 타일 마감 등으로 되어 있습니다.

- 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태 및 공부와의 차이

- 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

- 일부 호실(6층 601호, 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 본건 303호 역시 도시형생활주택 원룸형으로 되어 있으며, 내부 구조는 건물개황도를 참조해야 합니다.

- 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 어려운 호실이 있으므로, 실제 이용 상태는 경매 참여 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인의 어려움: 관계인의 폐문 부재로 인해 일부 호실의 내부 상태 및 실제 이용 현황을 파악하지 못했습니다. 경매 참여 전 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 사건 정보에 중복사건 및 공동담보로 표기되어 있어, 관련 내용을 추가적으로 확인하여 권리 관계 및 낙찰 후 절차에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

* 도로접근성: 본 토지의 북측은 대로3류에 접하나 지하차도 진입부로 인해 보행자용 세로만 접하고 있습니다. 남측 및 동측 세로를 이용한 차량 진출입이 가능하나, 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 고도 제한 등 군사적 운용에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20. ~ 2028.11.19.)으로 지정되어 있으므로, 매수 후 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 여건도 무난한 편입니다.

다만, 내부 확인의 어려움, 중복사건 및 공동담보 설정, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 현장 확인을 통해 잠재적 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거시설: 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 소형 평형(21.05㎡)으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

* 지역 내 수요: 오산시 오산동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이며, 인근에 학교 및 생활 편의시설이 있어 실수요자의 관심이 예상됩니다.

* 합리적 감정가 대비 시세: 감정가(93,000,000원) 대비 주변 시세를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 93,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(18.195㎡)의 인접 건물(골든스퀘어, 2017년 준공)이 6,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 357.2만원/㎡입니다.

본건의 면적(21.05㎡)에 동일한 단가를 적용 시 약 75,187,600원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본건은 2019년 준공으로 상대적으로 신축이라는 점을 감안하면, 시장 가격을 기준으로 하되 감정가 대비 충분한 할인율을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인 및 현장 확인의 중요성을 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 법적 제한사항 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.