나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [10] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (10)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 3층 305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

건물면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며, "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 단지 내까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 현재 소유자는 이춘우이며, 2020년 4월 22일에 매매로 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리는 2020년 4월 22일자 하나은행의 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)입니다.

등기부상 을구에 하나은행의 근저당권이 있으며, 갑구에는 2024년 11월 6일자 하나은행의 임의경매 개시결정 (2024타경12049)이 기입되어 있습니다.

경매로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 말소되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다. (단, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권개요만 언급되어 있으며, 특별한 내용은 없습니다.)

임차인 현황:

* 강

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-06-14

- 대항력: 없음

- 비고:

* 노

- 보증금: 17,000,000원

- 차임: 300,000원

- 전입일자: 2023-06-14

- 확정일자: 2023-06-14

- 배당신고일자: 2024-11-25

- 대항력: 없음

- 비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 오산동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 일정 부분 확보된 상권으로 판단됩니다. 도시형생활주택으로 원룸형 또는 오피스텔 용도로 사용되고 있으며, 인근에 학교와 주거 단지가 있어 기본적인 수요층은 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에는 성산초등학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다. 또한, 단지 인근으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 비교적 편리합니다. 편의시설 등은 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2017년에 건축 허가를 받아 2019년에 사용 승인을 받은 신축에 가까운 건물입니다.

토지이용계획상 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20. - 2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 거래 시 제한사항이 발생할 수 있음을 의미합니다.

또한, 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어, 향후 용도 관련 문제나 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다.

관계인의 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못한 부분은 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점도 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 중복사건, 공동담보, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 내부 미확인 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 건물(2019년 사용승인)로 건물 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 평형으로 투자 또는 실거주 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때, 본건의 시장 가치는 약 7,900만원 내외로 추정됩니다. (예: 18.195㎡ 거래가 6,500만원 기준, ㎡당 약 357만원 적용 시 22.20㎡ 환산 시 약 7,930만원)

감정가는 95,000,000원으로, 최근 거래 사례와는 다소 차이가 있습니다. 본건의 중복사건, 공동담보, 토지거래허가구역 지정, 공부와의 차이 등 제반 리스크를 고려했을 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.