나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [14] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경12049 (14) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 오산시 오산동 535-1, 스카이캐슬 4층 404호이며, 건물은 총 6층 중 4층에 위치하고 있습니다.

건물의 용도는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정평가액은 169,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건이 포함되어 있습니다.

1.1. 1. 건물 및 토지 정보

* 건물명: 스카이캐슬

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 건물 면적: 38.07㎡ (약 11.5평)

* 토지 면적: 17.84㎡ (약 5.4평)

* 토지 지분: 17.84㎡ (약 5.4평)

* 건물 지분: 38.07㎡ (약 11.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 사용승인일: 2019년 05월 10일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건이 속한 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 지적공부상 본 토지는 북측으로 대로3류(폭 25m-30m)에 접하는 것으로 되어 있으나, 해당 도로의 지하차도 진입부 개설 구간으로 인해 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로입니다. 본 토지의 남측으로는 세로에 접하며, 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함)입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 절대보호구역(성산초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 22일자 하나은행의 근저당권(을5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 미상입니다. 현장 확인 시 반드시 면밀히 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이민호)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 01일

* 확정일자: 2021년 11월 04일

* 배당신고일자: 2024년 12월 18일

* 대항력: 없음 (주택임차권이 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없습니다.)

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 오산시 오산동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 성산초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* "해피타운A,B" (2014년식, 50.36㎡) - 2026년 5월 10일 177,000,000원 거래.

* "영호빌" (2008년식, 19.41㎡) - 2026년 5월 2일 37,300,000원 거래.

* "골든스퀘어" (2017년식, 18.195㎡) - 2026년 7월 2일 65,000,000원 거래.

* 본건(38.07㎡)과 가장 유사한 면적대의 거래 사례는 "해피타운A,B"의 50.36㎡로 1억 7,700만원에 거래되었습니다. 다른 소형 면적대(약 18~19㎡)는 3,730만원에서 6,500만원 사이에 거래되었습니다.

* 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 실제 주거용으로 이용되는 점을 감안할 때, 원룸형 도시형생활주택으로서의 임대 수요를 고려할 수 있습니다. 주변 상권은 주거지 기반의 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 성산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 미확인: 관계인 부재로 인한 폐문으로 인해 본건 4층 404호의 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. (401호, 503호 제외) 내부 마감재, 설비 상태, 현황 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제3구역에 해당하여 소음 발생 가능성이 있으며, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 불편함이 있습니다.

* 도로 접면: 북측 대로와 직접 접하지 않고 보행자용 세로만 접하는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하는 경우, 매각 후에도 존속할 수 있으며 이는 건물 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있습니다. (구체적 내용 확인 필요)

* 내부 이용 상태와 공부상 용도 차이: 오피스텔로 등록되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 내포합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 '스카이캐슬' 도시형생활주택(4층 404호)으로, 성산초등학교 인근 주거 밀집 지역에 소재합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 전용면적 38.07㎡(약 11.5평)입니다.

권리 분석상 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

다만, 내부를 직접 확인하지 못하였고, 토지이용계획상 비행안전구역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등의 제한사항이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 시세는 유사 면적 거래가 1억 7,700만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 현장 상태 확인 및 기타 제한 사항 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 169,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건 면적(38.07㎡)과 가장 유사한 50.36㎡ 물건이 2026년 5월 10일에 177,000,000원에 거래되었습니다.

* 이 시세를 본건 면적에 비례 적용하면 약 133,600,000원 (177,000,000원 * (38.07㎡ / 50.36㎡))으로 산출됩니다.

* 다만, 주변 소형 면적(18~19㎡)의 거래가는 3,730만원에서 6,500만원으로 나타나, 본건의 면적 대비 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

* 현장 확인 및 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80~90% 수준을 예상 범위로 설정합니다.

* 종합적인 고려 결과, 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 선으로 판단됩니다.

* 권장 입찰가: 145,000,000원 (단, 현장 조사 후 건물 상태, 특이사항 등을 면밀히 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.