나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12049 [2] 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하는 "성산초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 20개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
바닥 : 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (401호, 503호 부분),
천정 : 벽지 마감 등 (401호, 503호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

기호11(4층 401호) 및 기호18(5층 503호)을 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 다세대주택(도시형생활주택 원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 가로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북측으로는 대로3류에 접하는 것으로 되어 있으나 당해 도로의 지하차도 진입부 개설구간으로 본 토지에 접하는 부분은 보행자용 세로이며 본 토지의 남측으로 세로에 접하는 외에 동측으로 접하는 세로를 이용하여 차량 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2020-11-19)(성산초
(화성오산교육지원청 문의)), 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의)),
비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.
-2028.11.19.)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 중 기호20(6층 601호) 및 기호21(6층 602호)은 공부상 업무용(오피스텔)으로 등록되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12049 (2)

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-1 스카이캐슬 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 174,000,000원

토지면적: 18.20㎡ (약 5.5평)

건물면적 (전용면적): 38.84㎡ (약 11.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 오산시 오산동에 소재하며 "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경:

성산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 다만, 본건은 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 군사 작전 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석 요약:

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2020.04.22. 접수) 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김채연

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.08.31

확정일자: 2020.07.27

배당신고일자: 2024.09.02

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않습니다. 보증금은 배당을 통해 회수될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기 이후, 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원) 및 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다.

총 채권액:

등기부상 총 채권액은 약 1,806,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변 교통 및 교육 시설 이용이 용이하여 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다. 성산초등학교 인근으로 학생 및 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 상권의 규모나 활성화 정도에 대한 상세한 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

성산초등학교를 비롯하여 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 시설 현황은 지도 검색 등을 통해 확인 필요)

교육시설:

성산초등학교가 인접해 있습니다.

주거 환경:

다세대주택, 단독주택 등과 혼재되어 있으며, 건물 자체는 2019년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 다만, 주변 소음이나 기타 생활 환경에 대한 상세한 판단은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다. 본건은 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 군사 작전 관련 소음 등 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

동일 물건에 대한 중복 사건 또는 공동 담보 물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정에서 혼선이 발생하거나 추가적인 법적 절차를 수반할 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

내부 미확인:

관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 누수, 파손, 불법 개조 등 예상치 못한 하자가 존재할 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 내부 확인을 시도해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 준주거지역에 해당하나, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 및 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 보증금:

김채연 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변 교통 및 교육 환경은 양호한 편이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 시세 간에 차이가 관찰되며, 내부 미확인 및 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물:

2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 향후 자산 가치 유지 및 상승에 유리합니다.

주거 수요:

1~2인 가구 수요가 꾸준한 도시형생활주택 또는 오피스텔 형태로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 따른 추가적인 부담이 없습니다.

지역 개발 잠재력:

오산시의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

산정 근거:

본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 건물 시세는 약 1억 3천 5백만원에서 1억 4천만원 수준으로 파악되었습니다. 감정가와 시장 시세 간의 차이를 고려하고, 임차인의 보증금(126,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으므로 입찰가 산정에 반영하지 않았습니다. 이에 따라 시장 가격을 반영하고 소폭의 상승 가능성을 고려하여 1억 4천 5백만원을 예상 입찰가로 산정하였습니다.

10. 추가 확인 사항

* 주변 혐오시설 조사: 지도 검색 등을 통해 인근에 혐오시설(예: 유해 화학물질 취급 시설, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 있는지 확인해야 합니다.

* 건물 내부 상태: 현장 방문을 통해 누수, 균열, 단열 불량 등 내부 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 시세 변동: 최근 오산시 오산동 지역의 부동산 시세 변동 추이를 추가로 파악하여 예상 입찰가를 재조정할 필요가 있습니다.

* 중복 사건 현황: 중복으로 진행되는 경매 사건의 내용 및 진행 상황을 파악하여 경매 절차상 변수를 확인해야 합니다.

* 실제 이용 현황: 공부상 용도와 실제 이용 현황(주거용/업무용)의 차이를 명확히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.