나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34057 [7] 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10 괴안동 91-10 공동주택 프리메로 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부천부안초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제3층 제301호 외 6개호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 컬러알미늄샷시 및 PVC샷시 창호임.

이용상태

공히 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34057 (7)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10 공동주택 프리메로 12층1201호

신주소: 경기도 부천시 소사구 범안로21번길 66 (괴안동)

건물명: 괴안동 91-10 공동주택 (프리메로)

1.3. 면적 및 용도

용도: 아파트

토지면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

토지지분: 52.172㎡

건물면적(전용면적): 107.37㎡ (약 32.48평)

건물지분: 107.37㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 726,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.5. 건축물 상세 정보

총층수: 12층 (지상 12층, 지하 1층)

구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 2022년 11월 09일

건축규모: 대지면적 1,113.6㎡, 건물 연면적 2,645.92㎡, 건폐율 30.47%, 용적률 227.4%

세대수: 총 29세대 (전체 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천부안초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다. 물건지 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (부천동중, 동여중, 삼오유치원), 과밀억제권역

2.5. 주변시설 (혐오시설 포함)

주변에 부천부안초등학교, 부천동중학교, 동여중학교, 삼오유치원 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 소각장 관련 논의가 일부 있었던 것으로 파악됩니다. 정확한 현장 확인 및 주변 환경 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

등기부등본 상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (부천중앙새마을금고, 접수일자: 2023-01-13)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 사항은 없습니다. (지상권개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 주식회사두루두루(김동진)

보증금: 50,000,000원

차임: 2,420,000원

전입일자: 2025-08-01

확정일자: 2025-07-03

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 없음

비고: 임차인의 성함은 김 로 표기합니다.

3.5. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. (임차인 대항력 없음)

4. 상권분석 (주거 환경 중심)

4.1. 주변 주거 환경

본 건은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

부천부안초등학교가 인접해 있으며, 부천동중학교, 동여중학교, 삼오유치원 등이 교육 보호구역 내에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 의료 및 기타 편의시설

주변에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 75억 1,300만원으로 다소 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

현재 임차인은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 구체적인 명도 절차 및 비용은 별도 검토가 필요합니다.

6.3. 법적 제한 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 공동주택(아파트)으로, 부천부안초등학교 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 2,600만원이며, 건물 면적 107.37㎡ (약 32.48평)의 전용면적을 제공합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임차인의 명도 절차, 토지이용계획상의 제한사항 등은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육환경: 부천부안초등학교 등 교육시설 인접

* 편리한 교통: 대중교통 이용 용이

* 안정적인 주거지: 공동주택 밀집 지역

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 726,000,000원입니다. 입찰 시에는 본 감정가를 기준으로 주변 시세, 시장 동향, 명도 비용, 예상 수리비, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.