나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34164 [2] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미동 소재 ""원미중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 업
무시설, 소규모공장, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제11층 제1103호, 제13층 제1307호 로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1),(2) 공통 : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기호(1),(2) 공통 : 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 부지로 이
용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건이 속한 건물은 집합건축물대장상 2025.6.9. 원미구 환경건축과-7704(2025.06
.09.)호에 의거 위반건축물[공개공지 훼손/창고/1.05㎡, 2.12㎡] 표시 등재되었으며, 원미구
환경건축과-7705(2025.06.09.)호에 의거 위반건축물[주차장외 용도 사용/2면] 표시 등재 되
어 있는 바, 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물표시가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34164 (2)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 13층1307호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 314,000,000원

토지면적: 15.39㎡ (약 4.65평)

토지지분: 15.3872㎡

건물면적: 57.29㎡ (약 17.33평)

건물지분: 57.29㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

해냄스토리 주건축물제1동, 2020년 4월 9일 사용승인, 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 중 13층 1307호. 총 103개 호실.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미동 소재 "원미중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 업무시설, 소규모 공장, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본건 건물은 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 을1 순위 전세권설정등기 (권리자: 김성국 외 1명, 권리금액: 319,000,000원)입니다.

인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 1번 전세권설정등기(2022.03.04. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 매수인은 319,000,000원의 전세권을 추가로 부담하게 됩니다.

주요 권리 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (말소)

* 갑4: 소유권이전 (이주화, 2021-03-15, 매매 304,000,000원) (말소)

* 을1: 전세권설정 (김성국 외 1명, 319,000,000원) (인수) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (김성국 외 1명, 319,000,000원) (말소) - (2025-08-07 접수된 내용으로, 경매 개시일자 불일치 가능성 있음)

* 갑8: 가압류 (주택도시보증공사, 926,000,000원) (말소)

등기부채권 총액: 1,245,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 김

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 정보와 을1 순위 전세권자의 정보가 일치하지만, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 전세권은 매수인에게 인수되므로, 인수되는 전세권 금액 319,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 업무시설, 소규모 공장, 주택, 근린생활시설이 혼합된 준공업지역으로, 다소 복합적인 상권 형태를 보입니다.

주요 업종

오피스텔(업무시설) 및 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 주변에 다양한 업종의 근린생활시설이 분포합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 13층 건물 내 13층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샤시창호입니다. 2020년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 원미중학교가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물

집합건축물대장 상 위반건축물 표시가 등재되어 있습니다. 구체적으로 공개공지 훼손/창고(1.05㎡, 2.12㎡) 및 주차장 외 용도 사용(2면) 건이므로, 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

인수되는 전세권

을구 1번 전세권(319,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 전세권 금액을 더한 금액이 됩니다. 이는 감정가 314,000,000원을 초과하므로, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

권리관계 복잡성

임차인 현황과 전세권 설정 내역에 일부 불일치 또는 해석상 주의가 필요한 부분이 있습니다. '대항력 없음'으로 기재된 임차인과 인수되는 전세권의 관계 및 실점유 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

지역 특성

준공업지역에 위치하여 주변 소규모 공장 등으로 인해 소음, 분진, 악취 등 생활 환경에 부정적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속하며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장 상 위반건축물 표기가 존재하며, 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 319,000,000원의 전세권입니다. 이 인수되는 전세권 금액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 건물 자체는 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

* 부천시 원미동 지역은 도시 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제는 시정 후 해소가 가능하나, 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 매수인에게 인수되는 전세권이 319,000,000원으로, 이는 감정가 314,000,000원을 초과하는 금액입니다. 따라서, 어떠한 긍정적인 입찰가를 제시하더라도 매수인의 총 실질 취득 비용은 319,000,000원 이상이 되므로, 감정가 수준의 시세 대비 수익을 기대하기 어렵습니다.

이러한 상황에서 합리적인 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 만약 '인수되는 권리' 표기에 오류가 있어 을1 전세권이 소멸된다는 전제 하에, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

가정: 을1 전세권이 매각으로 소멸되고 매수인에게 인수되지 않는다고 가정합니다.

현 시세 (감정가 기준): 314,000,000원

리스크 요인 (위반건축물, 복잡한 권리관계 등)을 고려한 적정 입찰가율: 75%

예상 입찰가 (가정 기반): 314,000,000원 * 0.75 = 235,500,000원

주의사항:

상기 예상 입찰가는 을1 전세권이 소멸된다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제로는 319,000,000원의 전세권을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 매수 총액은 235,500,000원 + 319,000,000원 = 554,500,000원이 됩니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하므로, 본건은 현재 제시된 권리 분석 정보만으로는 수익성 있는 투자가 어려울 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 법률 전문가와 함께 권리관계 및 인수되는 채무의 정확한 법적 효력과 부담 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.